房价走高的背后：开发商们的所得税交到哪儿了？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月06日15:13 中国经济时报  李泽平 王强  

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近年来，房价持续走高不下，成为社会关注的焦点和老百姓的一大“心病”，七部委也相继出台政策打压房价。既然价格不菲，想必利润也自然不薄。然而，在其背后房产商们到底完了多少所得税呢？

近期，安徽省巢湖市国税局稽查局结合税收专项整治工作，对３２户房地产企业所得税缴纳情况进行了解剖式检查，发现有问题企业２８户，占总户数的８７．５％，其中１６户重点企业检查期间申报营业收入４．２２亿元，申报应纳所得税额５１８．３万元，平均税负１．２３％，查补所得税９５１．５９万元，调减开发成本３４２２万元，对以后年度应纳所得税额影响达１１２０余万元。另一部分企业在检查期间（汇算清缴日前）对２００５年度发现的问题申报调整应纳税所得额２１９４万元，涉及应纳所得税额７２０余万元。

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也就是说，在这次税收专项整治中，被检查出的直接和间接的企业所得税近２８００万元，这个数字对于一个中部欠发达省份的小型城市来说不容忽视。

那么，２８００万元税款究竟从何而来？随着检查的深入，发现半数以上的房地产企业会计核算不健全，不能准确确认预售收入、结转销售收入，也不能正确计算、结转开发成本、销售成本，导致纳税申报不实。归纳一下主要有四种情形：

一是预售收入未按规定计算预计利润，或未按规定期限结转销售收入，或发生视同销售行为未按规定确认收入，或取得转让土地使用权、售房按揭贷款等其它收入未按规定结转营业收入；

二是取得政府补助收入不计入应纳税所得额，收取拆迁房销售款、拆迁补助款未按规定确认收入；

三是不按规定结转成本，或是无法提供完整成本、费用凭据，账面不核算、不结转成本；

四是以白纸条、收据等不规范凭据或无凭据列支成本、费用，或超标准、不按规定列支相关费用，不按规定列支关联企业借款费用，甚至自行列支财产损失在税前扣除、虚列税金支出等等。

综上所述，房地产业的所得税问题还真不少！究其成因，主要由于房地产开发周期长，房地产行业产品销售以预售方式为主，收入确认和成本结转具有一定的技术难度，加之相关税收政策不明确，无论是国家税务总局国税发〔２００３〕８３号文，还是今年出台的国税发３１号文件，对一些涉税问题均无明确规定，这都给税收管理带来了一定难度。再之，相关管理部门之间缺乏信息交流机制，国税部门与工商、规划、国土、建设、房产局等部门信息交流不畅，未能形成完善的控管体系，同时部分税务机关对房地产开发企业的监管措施不力，税收管理不深、不细、不到位，致使部分企业少缴税款也无法确认为偷税而予以处罚。

看来，房地产业的所得税“泡沫”也得赶紧治治了！

责任编辑/sf025

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