2006年8月份二手商品房市场分析报告

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月06日14:47 21世纪不动产   

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一、二手商品房买卖挂牌情况分析
据21世纪不动产北京区域市场部监测的东城、西城、朝阳、海淀、宣武、崇文、通州、大兴、昌平、丰台和石景山这11个城区的二手商品房交易挂牌数据显示，8月份二手商品房买卖挂牌量环比增长19%，较7月份增长率31%相比增长幅度减慢，下降12个百分点。

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1、各城区挂牌量对比

（来源：21世纪不动产北京区域市场部）

6月底出台的强征个税政策，给二手房市场带来较大震动，特别是7月份，买卖双方对交易的心理预期受到直接影响，对政策细节的不明朗及对市场的不确定性，直接导致7月底集中办理过户和短期内房源挂牌量激增的现象。进入8月份，观望氛围逐渐转淡，市场呈现回暖趋势，再加上10月1日起将按照新的计税价格执行征税政策，进一步增强了卖方在10月前将房产出售的意愿。因此，对比7月底集中办理过户的现象，8月份的房源入市显得平缓而持续。二手商品房的总体挂牌量环比增长19%，虽然低于7月份12个百分点，但已经可以从中看出市场的回暖趋势。

2、居室结构分析

（来源：21世纪不动产北京区域市场部）

从上述数据中可以看出，8月份挂牌的房源中，一居、二居的挂牌量有所上升，分别小幅环比上升2.9%和2.1%。三居、四居、五居以上的房源挂牌量则普遍成小幅下降趋势，分别环比下降2.3%、2.2%和0.5%。21世纪不动产北京区域市场分析师分析认为，8月份一居、二居挂牌量继续保持上升趋势，而没有受到个税政策的影响，主要是因为这些偏中小户型的房源，一方面房款总价相对较低，若按照政策规定中的转让收入*1%的比例缴纳个税，相应的个税税额也偏低，将卖方所要加大的销售成本相应减小。另一方面，中小户型的房源在市场上需求量大，流通快，易于成交，也能实现卖方快速将房源出手，躲开10月1日起执行最新计税价格的政策。

3、挂牌均价分析

（来源：21世纪不动产北京区域市场部）

21世纪不动产北京区域市场部将监测的11个城区二手商品房挂牌价格按照城区和郊区划分，进行价格对比可以看出，城八区：东城、西城、朝阳、海淀、宣武、崇文、大兴、石景山8月份的挂牌均价为8184元/平米，环比增长2.5%；郊区：昌平、大兴、通州8月份的挂牌均价为5356元/平米，环比增长14.6%。

21世纪不动产北京区域市场分析师分析认为，个税细则的出台，消除了客户不确定的负面心理影响，若按照转让收入1%的比例缴纳个税，实际税额要比客户最初预期的税额低很多，即便出现税费转嫁的现象，也难以形成价格大幅上扬的局面。另外，卖方期望由买方承担新增税费的初衷在8月开始也逐渐被买方排斥，在实现上具有一定难度，再有，新计税价格的执行，有可能进一步增加卖方的销售成本。因此，多数卖房者并未过高抬高挂牌价，而是抱着能出手就出手的心态，以市场正常价进行买卖交易。

此外，昌平、大兴、通州的二手商品房挂牌价相比城区内的房源反而有所提升，分析原因，21世纪不动产北京区域市场分析师认为，主要是由于目前城八区二手商品房的报价过高，导致部分有买房需求但无力承受城区内高昂房价的购房者将目光转移至外围区域，一定程度上增加了市场需求，再加上数据显示的8月份昌平、大兴、通州这三个区域的二手商品房挂牌量分别小幅环比下降0.8%、0.7%、0.3%，房源供应量的减少加上需求量的扩大，造成8月份这三个区域的二手商品房挂牌价有所提升。但21世纪不动产北京区域市场分析师同时也指出，即便这三个区域的二手商品房挂牌价有小幅提升，但相比城八区的二手商品房挂牌价，每平米将近3000元的价格优势对有刚性买房需求的客户来说还是很具吸引力。

二、二手商品房租赁挂牌情况分析
1、各城区挂牌量对比
据21世纪不动产北京区域市场部统计数据显示，8月份二手商品房的租赁挂牌量较7月环比增长15.4%，对比上月环比增长4.3%的比例可以看出，租赁市场的房源量在本月可以说比较充足。这主要得益于部分由售转租房源的入市。此外，随着9月份开学季节的到来，租赁市场又将迎来一个高峰期，租房生力军——学生们将重返租赁市场，这部分需求量的扩大有效刺激了持房人士的出租欲望，特别是那些对买卖市场抱有不确定想法的业主，纷纷将房源转入租赁市场，以租待售。21世纪不动产北京区域市场分析师预测，9月份的租赁市场将继续朝着供需两旺、成交平稳的态势发展。

（来源：21世纪不动产北京区域市场部）

2、居室结构分析

（来源：21世纪不动产北京区域市场部）

3、挂牌平均租金水平分析
21世纪不动产北京区域市场分析师指出，8月份的二手商品房挂牌平均租金水平较上月基本保持持平水平，升降幅度都非常小，可忽略不计。也就是说，租赁市场价格未见涨幅。这主要由租赁市场旺盛的需求决定。房源量在扩大，市场长期呈现供需两旺的局面，也就使得租金水平难以出现下跌趋势。

（来源：21世纪不动产北京区域市场部）

 

三、“利空出尽是利好”，二手商品房九月份交易将大幅增长

 21世纪不动产北京区域市场分析师再次指出，对比二手商品房挂牌量、挂牌价格等参照要素，8月份的二手商品房交易量环比7月增长19.4%，市场回暖现象明显。分阶段来说，8月第一周，继续受7月底个税征收和集中办理过户的心理影响，成交量涨幅达15%；第二周和第三周交易趋缓，市场相对平稳；第四周，交易量再次抬头。随着传统“金九银十”交易旺季的到来，特别是北京成交活跃的106个楼盘将在10月1日起执行最新计税价格，那些持有这部分房产又急于售房的客户，将在10月1日前将房产抛售。这主要是因为，这些成交活跃的楼盘，多数房龄在五年以内，房主需缴纳营业税和个税等相关税费，而且新计税价格已经非常贴近市场交易价格，一旦以新计税价格作为参照依据办理过户，将使客户无法在避税上做文章，也就相应提高了房主的出售成本。因此，21世纪不动产北京区域市场分析师预测，9月份，二手商品房市场交易量将有大幅增长，10、11、12三个月交易量将持续走高。

责任编辑/bj_ershoufang

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