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从外汇管理的角度着手来调控外资介入，表明了在制度细则和技术层面终于开始落实房地产市场外资准入问题，预计今后在税收、行政、法律措施等方面政府也会有所动作。
9月4日，国家外汇管理局和建设部联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（下称《通知》），旨在落实中央政府规范房地产市场外资准入和管理的精神，并针对住宅产品从生产到销售的各个环节，从外汇的角度建立了严格的外资监控制度。
众所周知，近年来国内房地产市场“虚火”太盛，部分原因就是多渠道介入的外资的影响。而去年以来政府为房地产市场“降温”的一系列调控措施最终效果有限，也不得不说与趋利性外资的“托市”有一定关系。目前，理论界和各级部门对此已经基本达成了共识，就是要根据国际惯例，引导和规范外资投资房地产，避免其成为导致房地产金融风险和房价泡沫的不稳定因素。本次《通知》从外汇管理的角度着手来调控外资介入，表明了在制度细则和技术层面终于开始落实房地产市场外资准入问题，预计今后在税收、行政、法律措施等方面政府也会有所动作。
我们知道，通过外资进入房地产行业的渠道分为三种，第一种是非居民机构和个人投资房地产，第二种是通过外国直接投资方式进入房地产，第三种是通过外债方式进入房地产。《通知》对此都做了详细规定，如规定境外机构和个人因故不能完成商品房交易的，需将退回的人民币购房款购汇汇出的，要持文件由指定银行进行真实性审核，这就能配合现有行政性措施来降低“炒楼花”之类投机行为。
另外，还规定资本金不达标的外商投资房地产企业“不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准”。在外资并购中“未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记”；境内银行开立的“外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营。”这些措施，都是针对利用制度漏洞，试图通过短期化的直接或间接投资方式来从房地产市场盈利的外资行为，把房地产“热钱”挡在国门之外。
《通知》规定，外资“境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房”，“房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外个人境外汇入的购房款”。
这在实质上是把购买房地产的外资流动逐渐纳入资本项目管理中。以前，由于资本项目对投资、撤资和分红等都有严格规定，而经常项目的规定相对宽松，因此大量此类资金的流入流出是通过经常项目进行的。例如，通过关联方交易，由于非资本项下的交易不受太多约束，国内公司可以顺利接受境外关联公司的大额捐赠，投入到房地产等高盈利预期的行业中，并可在短期内迅速结汇、转移现金。由此看到，《通知》开了一个好头，表明房地产市场上的外资投机资金“来无影，去无踪”的好日子已经到头了。
房地产作为一种特殊的“稀缺类”商品，在各国经济发展中都具有特殊地位。在金融全球化的大环境下，各种资金都在全球范围内寻找获利机会，房地产往往是国际投资机构的首要选择。在房地产市场外资流动的背后，往往会反映出一国宏观经济的某些问题，在历次国际经济危机中，风险和泡沫也往往从房地产价格机制断裂开始。
据国际货币基金组织统计，在其187个成员中，有137个成员对非居民投资本国房地产进行管制和监控。
《通知》这次规定，外汇指定银行要严格进行“买卖商品房外汇收支以及汇兑的统计监测和监督管理”，并及时把信息提供给监管部门。这有利于我们通过监控外资在房地产市场的流动，来为人民币汇率、国家经济安全在内的相关改革提供信息。
总之，全面限制外资对房地产市场无效介入的大幕已拉开，在遵循WTO规则和国际惯例的基础上，应不断通过这类政策促进外资行为的长期化，达到利用外资的“双赢”局面。
□杨涛(杨涛博客,杨涛新闻,杨涛说吧)（中国社科院金融所副研究员）
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外管局和建设部发通知 把炒楼外资挡在国门之外
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