商业地产：昔日游离调控外 今日过热明显需调控

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月05日17:04 中国审计报   

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商务部有关负责人日前表示，目前我国商业地产建设正呈现出过热特点，部分城市商业地产项目空置情况严重，已经到了宏观调控的关键时期。

种种迹象表明，继前段时间发布了一系列针对住宅市场的宏观调控政策之后，这一回商业地产被抛到了楼市大势的风尖浪口。未来专业化趋势更加明显，商业地产即将进入周期性和结构性调整阶段。宏观调控政策对于商业地产理性回归的推动效应，将在今年下半年得到体现。商业地产成为淘金池进入6月份，国内商业地产市场异常活跃。由于此前出台的“国六条”以及国家9部委意见，指向的调控目标是住宅市场，若干条款与商业地产并没有直接的联系。而政府对商业地产的相关调控措施还并没有出台，目前也没有过多的开发限制，使得多数寻求出路的住宅项目开发商将目光投向了商铺等商业地产热点领域。

另外，为了吸引外资而开发的商业地产项目将会不断增多，这主要是由目前国内商业地产开发中所面临的资金瓶颈决定的。目前，商业地产项目普遍需要资金的长期持有，但国内的融资渠道有限，开发商为了能够快速地回笼资金，曾经采取了而且现在仍在采取的分割式销售，即售后包租的形式。但不久前建设部投资风险警告的提出，投资者势必会对这种投资项目谨慎考虑，使开发商将融资目光转向境外资本。

今年上半年，京城商业地产市场中写字楼的交投量极为活跃，并且大多是境外资金整购整售北京写字楼项目。随着北京市政建设的大力推进，北京写字楼的新一轮投资热正在显现，其热度已经冲破了传统的CBD地区、中关村、金融街三足鼎立格局，正在向多中心区域蔓延，西南区域的宣武区只是其中之一。

据戴德梁行的预测，今年北京预计有将近150万平方米写字楼面积进入市场，且广泛分布于各个区域，其中，金融街和CBD新增面积将达到50万平方米。

据了解，2005年前后，北京CBD、中关村、金融街、亚运村累计至少有超过500万平方米的供应量。而2005年和2006年两年间，北京CBD地区、中关村、金融街、亚运村、内城区域就有超过1000万平方米的供应量，成为北京写字楼集中放量期。

而一场更为严厉的宏观调控正在悄然改变着房产投资的路径。“抛房买铺”似乎正在成为房产投资领域的新图景：住宅正在与投资品渐行渐远，而商铺正在进入越来越多房产投资客的视野。5月29日出台的9部委意见中将营业税的征收时限从2年延长到5年，这让本已空间狭小的住房投资几乎进入绝路。6月1日之前，在京沪等热点城市抢着挂牌转让的住房较多。由于营业税政策的延长，转手商品房获利的空间已经基本不存在，于是大量投资客由售转租，造成租赁市场的房源增多，进而导致租金的下滑。

进入6月份以来，北京地区产权式商铺项目的销量都较此前有明显的攀升。更为重要的是，在政策层面，对于商铺的转手交易还没有明确的限制--无论在多长时间内转手，均未有额外的税收限制。这样，当租金上涨的时候，投资客无疑将多一条“转让”的现实路径，而这一点恰恰是住宅所不具备的。

在近期举行的2006行销商业地产高峰论坛上，瑞士信贷银行上海副总裁张力指出，从长线来说中国商业房地产是好的，随着入世国外的金融机构会把亚太总部搬到国内来，对商业房地产来说会有很大的促进，从零售业来说，零售业的增长是一直看好的，地产随着零售业不断的增长也会有进一步的增长。

不仅如此，一些国内资本也开始迅速向长三角商业地产集中，万达商业地产就曾经宣布将在上海地区计划建设5个大型购物中心，未来一段时间，华东长三角地区将是拓展的重点区域。商业地产遭遇过剩危机尽管商业地产投资处于高热点，但一些专家却对此判断尚存质疑。上海社科院商业经济研究中心主任朱连庆认为，一些海外商业地产投资者，对于国内商业地产看法还是有一点简单化。投资商可能在一段时间内对于每一个项目会研究得很深很透，但是对于整个发展的趋势可能还抱有一种简单的直观的感觉。

事实上，商业地产尤其是零售业地产总量上是已经饱和了，仅上海已经达到3000万平方米，人均1.68平方米，远远超过了香港，已经接近于国外东京、纽约，所以从人均的商业面积以及从总量来说，这个量到达了相当的高度，而且现在每年还有二三百万在建的，在批的，还在不断的出来。这种现象，不仅在上海，更在整个长三角不断蔓延。

在前不久举行的第八届浙洽会上，杭州就推出了52个商贸项目，杭州太平洋购物中心、杭州佰富勤商贸广场、杭州滨江步行商业街、九堡金海购物广场等在规划建设中或已建成的大型商贸项目，都加入到招商引资行列，寻求海内外投资者。

地方政府的这种积极态度，与海外资本的热捧形成呼应，而这种相互助涨，也在一定程度上，将长三角的商业地产发展，不可回避地推到了风口浪尖。

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责任编辑/sf062

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