潘石屹：新政是本轮调控的高潮 交易透明更重要
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潘石屹
今天（2006年9月5日）下午，新华社全文播发了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。 （以下简称《通知》）
与以往出台的全国性土地调控政策相比，这次的土地新政着重解决当前土地管理和房地产调控中存在的突出问题，对土地审批、土地出让金的收支管理以及普遍存在、形势严峻的以租代征、强行征用农民集体土地和工作用地的地方政府土地违法行业进行了严格明确的调控规定。
一言以蔽之，此次下发的《通知》是是继２００４年“8•31”大限之后，中国政府在土地管理与审批方面最严格的一次调控。
第一时间联线了SOHO中国董事长潘石屹先生，潘总表示，《通知》表明本轮对房地产的宏观调控从市场层面进入最根本的土地层面，政府通过土地（导致高房价的最大诱因）杠杆来将本轮对房地产市场的调控推向“高潮”。
土地是“多米诺” 之源 此次新政是本轮调控的“高潮”
在电话里听到笔者告之的土地新政出台的消息，潘总就脱口而出“这次出台的土地政策是当前力度最大的政策，是本轮调控的‘高潮’……”
老潘指出，对房地产的调控最根本的就是土地的调控，与税率、户型面积、利率等市场杠杆相比，土地调控的威力是最大的。“如果把房地产市场的各个链条比喻成一连串的多米诺骨牌，那么土地就是最大、最开始的那张牌。”
不仅影响大于市场杠杆手段，从见效的时间性来看，税率、利率等手段对地产市场的影响可以说是立竿见影的，而土地的调控真正辐射到市场、房价上需要的时间要长得多。“从这个角度看，这次的《通知》也是一场及时雨。”
正道大多走不通时 开发商只好铤而走险
《通知》的一大重点就是真正触及了在土地收易方面，中央与地方政府收益分配长期存在的深层次矛盾，从土地审批权限、土地出让金收益上做了较大的调整。
国土资源部上星期发布了去年对１６个城市用地的卫星监测情况，违法用地宗数占新增建设用地总数的近６０％，面积占近５０％，个别地方甚至高达９０％。从今年初步摸底情况看，这一势头还在上升。国土资源部执法监察局局长张新宝也用“严峻”来形容当前土地执法的形势。
尽管从2004年土地真正市场化交易以来，我国政府对土地市已经进行过长达３年的治理整顿，但包括北京在内的全国各省市违法违规用地现象仍然大量存在，土地“闸门”并没能真正把住。
当前，凡是性质严重的土地违法行为几乎都涉及政府。
80年代末期就进入房地产业、亲身经历过我国土地交易从计划、半计划到完全市场化的潘石屹对土地交易渠道的不通畅深有感触。他说无论是过去的协议出让主导时代、还是“8•31”之后的拍卖主导时代，还是地产新政后将出现的招标为主的时代，从总体上说，土地交易和出让的透明程度都亟待提高。
“当正道大多走不通时，很多开发商就难免铤而走险。而不透明的背后就是巨大的利益和行政成本，而土地交易潜在的巨大利益，也成了地方政府腐败的根源，同时也是高房价的最终要因素。”
他指出，以土地市场化工作在全国做得还比较好的北京为例，土地放量信息、土地交易现场的社会化公开程度都还远远不够。很多政府都是在年中才公布土地出让计划，而且到年底经常连一半都没完成。“北京今年三、四季度的土地供应计划早就说要公布，现在已经是第三季度的最后一个月了，但还没有半点消息。”
土地出让 比交易“方式”更重要的是交易的“透明性”
“8•31”之后，拍卖成了土地出让的主流方式，媒体、百姓也把高房价的主因臆断为土地拍卖带来的高成本。政府与开发商之间关于地价究竟是不是高房价的PK也上演得不亦乐乎。
一方面是背负着高房价罪名的高价土地拍卖，另一方面土地出让金的巨额收益又是地方政府财政收入的重要来源；据知情人士透露，将土地收益进行收支两条线管理、支出统一划归中央的《土地出让金收支管理办法》正在紧锣密鼓地制定中，预计年内出台。
一波未平，一波又起，本轮地产宏观调控新政衍生的拿地与限价结合政策，又有可能将“招标出让”推上土地交易历史舞台的第一把交椅。
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