两部门联手 多管齐下封堵外资炒楼“灰色通道”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月05日09:28 上海证券报   

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近年来部分境外热钱进入中国房地产市场，被视为是境内热点城市房价上涨的一个因素。对此，中国国家外汇管理局、建设部昨日公布相关规定强化房地产市场外汇管理，规范境外机构和个人购买境内商品房。一系列规定将终结外汇直接购房时代。

这份《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》规定，境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。

《通知》对外商投资房地产企业市场准入、开发经营等所涉及的外汇管理问题进行了明确规定：凡外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得借用外债；境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不予办理转股收汇外资外汇登记；外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。

国家外汇管理局、建设部还要求加强对境内商品房交易外汇收支及汇兑的统计监测。要求各外汇指定银行、外汇分局及时汇总上报境外主体购买境内商品房有关外汇收支和汇兑的统计信息。房地产主管部门应严格执行商品房预售合同登记备案制度。

据介绍，目前世界上许多国家都严格限制非居民买卖本国商品房。根据国际货币基金组织统计，在其187个成员中，有137个成员对非居民投资本国房地产进行管制。

国家外汇管理局表示，境外机构和个人购买境内商品房属于资本项目交易，按照自用和实需原则进行管理也是国际通行做法。这个文件的发布，有利于加强和改进房地产市场宏观调控，也有利于规范房地产项下跨境资本流动秩序，促进中国国际收支基本平衡。

■主要看点

昨日，国家外汇管理局和建设部联合公布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，这标志着“限外购房”调控新政中关于限制外汇炒楼的细则终于露面了。业内人士评价，外汇流转环节的控制是实现调控目标的重要手段，而从新规内容上看，其规范的主要目的不在限制，而在监管。（本报记者 于兵兵 ）

《通知》规定，无论是境外机构、境外个人还是港澳台居民与华侨，在符合国税总局171号文件要求的购房条件之后，有关外汇结汇的流程则按以下规定办理：

一、从境外汇入购房款的，应持相关文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户。

二、从境内外汇账户支付购房款的，外汇指定银行同样将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房。房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境内分支、代表机构、境外个人、港澳台居民和华侨直接由境外汇入的购房款。

由此可见，外汇可直接购房时代就此终结。

据了解，此前，境外个人通过外汇直接购房的情况比较普遍，而境外机构购房多采用结汇成人民币后购房的方式。“因此，这一结汇要求对外资购房并不造成实质的影响，只有心理作用。”上海同策房产总裁孙益功表示，这种将外资购房全部统一为人民币支付的方式，与其说是限制购房，不如说是方便金融系统对外资购房行为的监管和统计。

一位上海浦发银行支行行长分析，这一政策也可以保护国内开发商在人民币升值周期下的汇率损失，“手中拿着大量美元，对于开发商来说未必划算。”

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责任编辑/sz006

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