林毅夫：为何空置面积上涨的情况下房价还在上涨

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月05日14:48 人民网   

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当前投资、信贷、外贸顺差增长过快，既有我国当前发展阶段正常的原因，也有改革不到位的体制性和政策性根源。

我国尚处工业化早期，即使产能过剩，产业和技术升级的空间都还非常大，而且人均收入增长较快，居民和企业的储蓄倾向都很高，投资增长的速度自然较快。改革开放以来，我国沿海形成了许多很有竞争力的产业群聚，使得大批以出口为导向的外资将我国作为出口基地；同时，我国巨大的国内市场，也吸引了大量以进入我国市场为目的的外国直接投资。这些外资进一步提高了我国的投资和经济增长率。在经济快速增长、人均收入水平不断提高的情况下，对房地产需求增加，较快的房地产业投资增长也有其合理性的一面。

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从现存体制性和政策性因素看，一是银行业过于集中。我国金融体系以银行业为主，且集中于四大国有商业银行，其结果是：(1)资金回报率高、又能增加就业机会的中小企业，包括服务业，很难从银行得到贷款，减少了就业机会，扩大了收入分配的不平均，也提高了储蓄倾向；(2)靠银行融资支持的大项目，往往轮番集中于少数几个行业，例如，汽车、房地产、建材、能源等，出现投资过于集中。

二是地方政府的行为。地方政府对GDP增长率较重视和现行的生产型增值税，使地方政府无论从政绩还是从财政收入考虑，都有动力以各种办法来刺激投资。这些投资都直接、间接有利于地方政府，但对整个国民经济来说，有很多会是重复投资、过度投资。

三是外资、外贸政策。改革开放初期我国是一个既缺资金、又缺外汇的典型“双缺口”经济。为弥补外汇缺口，我国政府在1985年采取了出口退税政策以鼓励出口，亚洲金融危机期间，我国坚持人民币不贬值，为了增强企业的出口竞争力，又再次强化了这个政策。同样，在改革开放初期，为了填补资金缺口，采取了鼓励外商直接投资的政策。这些政策发挥了许多积极作用，使外贸快速增长，外资大量涌入。从1994年开始，我国经常账户和资本账户年年出现巨额双顺差，这些政策仍然继续沿用。

四是房地产投机性需求。照理在供给快速增加、空置面积很大的情况下，房地产价格不会不断上涨，出现这种异常现象是由于：(1)我国一些有钱的人，把购房作为投资，买来的房子空着没人住，属于投机性需求；(2)我国允许外资进入房市，成为资本账户尚未开放下的一个漏洞，有些外资为了投机人民币升值，而投资于房地产，这样既增加了外汇储备和人民币升值压力，也抬高房价。

目前我国生产、金融、外贸都处在一个较宽松的环境，应利用这个时机，解决经济中存在的一些结构性、体制性问题。长期问题的解决有一个过程，因此需要长短措施结合以保持经济平稳较快发展。

第一，控制投资和信贷增长过快。为抑制当前过快的投资和信贷增长，央行采取的定向票据和提高准备金率以减少银行过度充足的流动性，同时运用窗口指导，加强银行在贷款时对贷款企业的行业准入和贷款条件的审查和要求。这些是在当前条件下的必要短期调控手段，视情况还可以再加强这些措施。

第二，降低银行贷款过度集中于大企业和少数行业。短期内应该要求商业银行遵照有关政策，加大对中小企业贷款的支持力度。从长期来讲，关键在于大力发展地区性中小银行，降低银行集中度，尽快将有关政策落到实处。

第三，减少地方政府的过度投资。从短期来看，最好的办法，一是管住地根，控制土地开发的总量；二是加强“招拍挂”的政策，使地价向市场价格回归。从长期看，必要的措施包括：改生产型增值税为消费型增值税，降低地方政府为税收而过度刺激投资的积极性；禁止地方政府用不符合国民待遇原则的政策吸引投资；按照科学发展观重新制定地方政府官员的考核体系。

第四，改革外资、外贸政策。在坚持对外开放和遵守WTO的承诺的基础上，改革在“双缺口”条件下形成的政策，其内容包括：实行“两税合一”，统一内外资企业的所得税税率和税收政策；根据各产业的情况，降低甚至取消出口退税政策，将来有必要时再考虑恢复。

第五，抑制房地产投机需求。随着我国经济快速发展，人民收入水平不断提高，房地产的“使用需求”将不断增加，房地产应该成为支柱产业。但是，对于房地产的“投机需求”如不给以抑制，不仅多数居民和企业正常的“使用需求”因为价格过高无法得到满足，还可能出现房地产泡沫和金融危机。为了抑制投机需求，除了“国八条”、“国六条”和建设部等9部门的“十五条”政策外，还可考虑征收物业税，按房地产的面积每年付税；征收房地产转手交易时的资本获益税，使房地产涨价收益的一大部分回馈社会。

责任编辑/sf057

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