●大发展商“缺地”情况严重

　　●土地占总成本比重高达60%

　　●出现“住宅贵过写字楼”怪象

　　●楼价要降似乎已成为谎言

　　8月31日广州市首次推出的限户型地块开标结果出乎大家所料。金沙洲与昌岗路用地报出了楼面地价4033元/平方米和3974元/平方米。天价！又见“天价”！尽管本周三前才公布中标人，但“天价”卖地至少有四点值得深思。

　　大发展商手里“钱多地少”

　　寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同对两幅地块的报价与底价作了对比。金沙洲用地政府公开招标底价为99800万元，折合楼面地价为2300元/平方米，而符合投标资格的4家开发商，开出的报价均大大高于底价，其中最高报价4033元/平方米比最低报价1500元/平方米要高出166.67%；海珠区昌岗路地块政府底价为7356万元，而最高报出的楼面地价3974元/平方米的天价，比政府地价1913元/平方米高出2061元/平方米。

　　“这至少可以反映出，大发展商‘缺地’情况严重。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文，深入分析后指出，在政策不明朗、市场不明朗、土地限户型的严厉规定下，依然如此拼命拿地，只能证明发展商“钱多地少”。广州开发商中目前土地储备最多的合生创展，土地可开发9-10年，富力土地可开发6-7年。而万科、保利、中海等企业明显土地储备不足。

　　金沙洲报价异常备受关注

　　金沙洲项目卖出“天价”，有两个异常，第一个异常是超越了土地占成本的比重“底线”。项目楼面地价逾4000元/平方米，以容积率3测算其它综合成本，预计在2300-2500元/平方米之间。项目综合成本大约在6300-6500元/平方米之间。这么算下来，土地成本占总成本的比重达到60%。超过了广州一般卖地时的土地成本比例（30%-50%）。

　　　第二个异常是“价格与成本之间的差距不明显”。成本6500元/平方米，卖到7500元/平方米，也只有15%的回报。

　　金沙洲目前尚未完全成熟。万科在“四季花城”项目积累了一定的经验和信心，但这一次地价17.5亿元，每天利息就相当于一辆广州本田，压力不小。“金沙洲绝对不是那么好做的项目！广州本地的发展商是不会贸然去干这样的‘危险’项目的。”不少地产专家都表示了关注。

　　广州楼市“第一怪”再现

　　有行家曾经评论广州楼市八大怪，其中第一怪就是：住宅贵过写字楼，这背后折射出广州投资类物业的价值偏低，广州中心城市的地位有待加强。此次招标，怪象再现，不能不令人深思。

　　据了解，珠江新城是目前广州土地“最抵”（最有价值）的区域。楼面地价3000-4000元/平方米，成本7000-8000元/平方米，写字楼商业短期回报仍非常乐观（10000-13000元/平方米有保证）。聪明的发展商（如富力）囤地就十分积极。

　　“从目前回报水平看，珠江新城是广州最赚钱的区域之一。金沙洲是不明朗区域，再有实力的开发商，都面临着残酷的市场赌博。”赵卓文分析道。

　　广州楼价要降，难了

　　在大发展商“垄断”的广州房地产市场，这次招标终于透出了大公司“乐观”的声音。市场不明朗，楼价要降，似乎也成为了谎言。

　　高地价，高楼价，高入市门槛。广州房地产正朝要“三高”的香港模式迈进。广州廉价“商品房”时代似已一去不复返了。

　　“金沙洲项目卖出‘天价’，并非万科一家所为，保利、中海均报出了16亿以上的‘天价’。足以说明：发展商对项目的判断和对市场的判断出乎意料的一致。”赵卓文指出，广州楼价要降，难了。