财经观察:国家发布新规应对房产商"外资戏法"(图)

国家外汇管理局、建设部日前发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），这是继7月份国家六部委出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称《意见》）、首度对外资炒房予以限制后，国家外汇管理局、建设部再度出手，对进一步落实该《意见》给出更细化和严格的实施细则。

一位业内人士告诉记者，在国家采取紧缩的房地产信贷政策的影响下，国内房地产公司纷纷通过境外融资的方式来解决资金短缺的问题，很多内资企业甚至通过各种方式直接实现外资化，这使国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约，此次《通知》中的相关规定将有利于改善这种情况。

《通知》规范了境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。通知规定，境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。

《通知》还对外商投资房地产企业市场准入、开发经营等所涉及的外汇管理问题进行了明确规定：凡外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得借用外债；境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不予办理转股收汇外资外汇登记；外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。

此外，《通知》还要求加强对境内商品房交易外汇收支及汇兑的统计监测，要求各外汇指定银行、外汇分局及时汇总上报境外主体购买境内商品房有关外汇收支和汇兑的统计信息，房地产主管部门应严格执行商品房预售合同登记备案制度。《通知》还要求加强部门间的协作配合，建立健全房地产外资交易信息共享、情况通报机制。

上述业内人士表示，在我国每年购房的资金总量中，外资所占比例并不大，但由于集中在北京、上海等少数城市，加上本身巨大的示范效应，直接助推了中国房地产价格的上涨。此次《通知》的出台，规范了境外机构和个人购买境内商品房以及外商投资房地产企业所涉外汇收支和汇兑的管理，有利于加强和改进房地产市场宏观调控，也有利于规范房地产项下跨境资本流动秩序，促进我国国际收支基本平衡。

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