新政余波未平 各方之痒“金九银十”成色堪忧

宏观调控令已下百日。放在中国房地产十余年的时间跨度上来看，百日之期微不足道；但对于身处其中的开发商来说，这100天堪称惊心动魄。传统意义上的金九银十，在细则迟迟未出的背景下，依然面临焦灼。

新盘之痒 量增难掩底气虚

尽管有逾40新盘在8月楼市亮相，但大多为老盘后期的现实，实难掩饰京城楼市的整体底气不足。

尤为值得注意的是，尽管新盘数量有所增加，但销售量继续呈下降趋势。8月上旬住宅期房网上日均签约仅385套，而7月这一数字为441套，6月为474套，前5个月平均为448套。日均签约首次跌破400套，其心理意义不言而喻。 [延伸阅读：沪楼市备战“金九银十” 京房地产等待“变盘”]

而一些业内人士则认为，宏观调控后，购房者的观望情绪将在5个月左右。如此看来，金九银十仍可期待。值得注意的是，万元以上新盘占了半壁江山。新华联丽景珊瑚湾12000元/平方米、景熙国际公寓12500元/平方米、优唐U-TOWN17000元/平方米、US联邦公寓23000元/平方米……部分开发商用这种方式表达了逆市一搏的决心。

政策之痒 细则难产成瓶颈

北京市的实施细则从传闻的公布日期一推再推，则令观望期继续拉长，也令逾600楼盘陷入手续僵局。

建设部165号文中的几个规定要求各地必须明确回答：（今年6月1日起）要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。不管以何种名义，地方政府及其职能部门必须对上述问题明确回答。

有些地方政府，如深圳、大连、武汉等市基本明确把90平方米、70%的规定落实到具体项目。这种严酷的方式对北京开发商来说无异于敲山震虎。对于超过600的陷入手续僵局的新盘来说，这种难产更是倍添焦灼。

土地之痒 紧急供地颇堪玩味

虽然实施细则还没制定，北京市土地储备中心却已宣布将向市场推出大量土地。理论上说，细则未出台，90平方米、70%的规定就落不到实处，70%的土地供应总量，在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位，就难以做到。明知难以成交，却大规模推地，主管部门的意图颇堪玩味。

此次推地，既包括限价商品房，也包括其他商品房。商品房用地将推出17块土地，限价商品房用地则有12块。5月末，北京市建委就已宣布将推出6块中低价位、中小套型限价商品住房项目的用地，总土地面积约126公顷，规划建筑面积约200万平方米。7月底，又在原有6块限价地的基础上，将新增6块共154公顷限价地，规划建筑面积达72万平方米。

经济适用房上，目前北京已供经济适用房用地193公顷，是全年计划300公顷的64.3%，也是去年的200%。以上数字加起来，限价房和经济适用房建筑面积达465万平方米，远远超过其他商品房的供应面积。

严格限定购买人群的限价房和经济适用房如此大规模供应土地，而商品房项目则集体陷入手续僵局，将可能造成更严重的供求失衡。这也将是下半年乃至明年楼市一大变数。 [延伸阅读：盘点“七剑”杀伤力 狙击楼市“金九银十”(图)]

项目之痒 600项目面临大考

初步统计，目前有超过600个项目因未拿到施工许可证而无法开工。酷热的夏季即将结束，而规划意见书被卡、项目被迫处于停滞状态却让众多开发商犹如依然身处水深火热之中。

这些项目的心态也各不相同。其中，坚守大户型成为一部分项目的选择。据统计，2005年购买大户型的买房人占到了50％。一旦大户型的供应收缩至30％，其面对的依然是50％的市场需求。供需的失衡，必将导致大户型项目继续受追捧。这也是目前大部分大户型坚持不改规划的原因之一。

对于那些一开始就定位做大户型，规划已经获批，但施工证被卡的项目来说，咬牙坚持似乎是共同的选择。毕竟，在未来相对宽松的大户型市场里竞争，要远比在小户型的森林里弱肉强食强得多。近期，不少大户型项目的逆市热销更坚定了这些项目的决心。

坚持不改规划，同样也出于资金的考虑。银根的不断收缩，使银行获得贷款的几率越来越小，而大多企业的资金链都比较吃紧，所以，都想加快项目开发进度，迅速销售，回笼资金。而更改规划就意味着增加成本，降低利润。所以，项目坚持不改规划，亦在情理之中。

除此之外，大多数项目均在做两手准备。据初步估计，这部分项目约占五成以上。一方面，按原规划方案，循序渐进继续开展工作；另一方面，紧急筹备符合面积及比例要求的方案，时间上的延误成为最大的成本。

据业内资深人士估计，另有近三成的项目选择了观望。这些项目之所以选择观望，多因为细则未出，一切还都是未知数，如果现在着急更改规划，而细则出台后又确定不用改，那么，不仅是浪费金钱，也是浪费精力。

不管采取何种应对措施，相信对于这些项目来说，其忐忑的心情都是一致的。 [延伸阅读：金九银十变铜九铁十 小户型是否能重燃房市？]

人物之痒 开发商何日开口？

房地产开发商对话语权的痴迷是北京楼市的一道风景。但，至少在这100天里，房地产开发商的集体缄默，成为百日之痒的显著特征之一。

2006博鳌房地产论坛中的一些场景颇能说明问题。老潘的出席和发言让大家充满期待，但他的演讲却是一篇《推动房地产发展的力量是民族的伟大复兴》的官样文章，让与会人士大跌眼镜。

开发商乖了，不再去议论政策的得失。吕大龙说，对政府有两条路，一是如果不服就上山打游击，二是如果干不了就服从政府，显然，后者更为明智，所以开发商们都明确地表示要按照新的政策进行调整。而林少洲则形容这是一场批评与自我批评的大会，准确地说是经济学家做批评，开发商做自我批评。在这种论调下，地产精英对话的主题变为“地产企业家的社会责任”，而上一个年度的论坛探讨的是“房地产何时走出观望”，从热烈地讨论市场到迎合政策讨论所谓的“社会责任”，这种微妙的变化很能说明当下开发商集体的心态。

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