环线透视京城楼盘价格 二手房价涨幅不敌新房

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月04日09:36 北京晨报   

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相对于开发商叫卖的一手楼盘价格，二手房价格更能反映区域楼市的真实水平。正是在这一指导思想下，《房产资讯》联合“链家地产”对六环内30个在售项目中二手房与新房价格走势展开独家调查。结果显示，除极个别楼盘，同一楼盘二手房价格增幅均不敌新房涨幅，最多相差8倍。

成熟社区金街银铺

东部区域涨幅差距最大

在对东部区域抽样调查中，对六环内的9个项目进行了分析发现，新房售价涨幅均超过了20%以上；而二手房同比变化为2.42%至18.7%，涨幅参差不齐。从这些项目进入二手房市场流通的价格看来，二手房同比增长与新房差距较大。新房涨幅最高的为二环内的项目华城，达到了44.58%；而其二手房的涨幅则为15.2%。专业人士认为，各大盘的供需比及房源上市即成交情况是影响其价格变动的重要因素。据调研数据分析，以自住为主的大盘总体供需比大概在1：5到1：6左右，而90平方米以下小户型的供需比已达到1：7到1：9左右，其中若能形成有效供应的二手房占少数，则不能形成“气候”就难以拉动二手房价上涨。

如珠江帝景二手房涨幅仅为3.9%、而其新房涨幅达到31.58%，二者涨幅相差8倍。“链家地产”市场研发中心认为，东部区域大盘价格涨幅落差较大，是由该区域各大盘市场定位不同决定的。以自住为主的大盘，如珠江帝景、珠江绿洲由于新房价格已到达相对高位，因此二手房的上涨幅度相对不大；以商住为主的大盘，如后现代城由于出租市场巨大的利润空间潜力，一直受房产投资者的青睐。虽然东部各大盘的二手房成交情况不尽相同，但总体占到本区域二手房市场总成交量的4成左右。

南部区域大户型上涨迅速

在抽样调查的8个项目中，过半项目新房涨幅超过30%，二手房则维持在10%左右的涨幅。其中，占据绝对地理优势的市中心偏南项目富贵园新房涨幅过半。而位于南四环的西马金润家园单价为7460元/平方米，售价水平仅接近于东六环的华龙美术，于是其新房表现出强劲的上升势头，涨幅达到49.56%，其二手房涨幅为9.8%。在调研中发现，该区域新房涨幅大的多数为大户型。

但其中也不乏个例，如南二环内的耕天下，新房涨幅低于二手房，为3.85%。分析后发现，此项目开盘价保持了较高的水平，故升值空间有限。而整个区域的二手房涨幅水平保持在10%至14%左右，“链家地产”市场研发中心主任王志伟认为，南部区域处于上升阶段并发展稳定，二手房需求及成交量稳步上升，使得整个区域楼盘都处于上升阶段。在尚未达到成熟区域各项标准的前提下，二手房消费者会更倾向于综合实力较强、生活配套较全的大盘。据“链家地产”统计数据分析，近一年来南城大盘二手房市场成交量上涨明显，成交量已占到本区域总成交量的5成左右。

西部区域成熟社区涨幅大

与其他区域相比，京城西部区域是相对较早成熟的区域，因此该区域的新盘屈指可数。

在二环至五环抽查的5个项目中，除个别项目外，新房价格同比涨幅在20%左右，而该区域的二手房涨幅均匀地保持在12%左右。其中新房涨幅最大的为远洋山水31.67%，而其二手房的价格涨幅为13.60%。金宸公寓的新房则出现7.7%的负增长；其二手房同比涨幅为7.14%。

综观为数不多出现负增长的楼盘，不难发现此类盘均属于尾盘。业内人士解释，在售楼盘与售罄楼盘的二手房涨幅变化是很大的，越发成熟的大盘其二手房的价值越易体现。

“链家地产”统计资料分析表明，对于西部区域的房产市场价格走势来看，无论是新房还是二手房，均呈现出外环线（四环外）价格涨幅要普遍高于内环线（三环内）的价格涨幅。比如远洋山水和雍景天成两个项目的价格涨幅要明显高于内环线的两个项目涨幅，一方面缘于石景山“CRD”功能的规划促成了其价格的上涨动力；另一方面在于当前西部的新盘供应较少，早期内环线的开发已经基本完成，现在逐渐往外环线扩展，而内环线的房价已经在房产流通交易中逐渐处于高位，比如金宸公寓的二手房价格已经超过了当前在售的尾房价格，这样，消费者的需求意向转移至外环线，同时外环线的各项配套快速跟进，使得价格的涨幅相对比较明显。

据“链家地产”统计，近一年西部二手房的成交量中，三环外的交易量占到了西部总交易量的8成左右。

北部区域五环周边涨幅大

 在对北部区域抽样的8个在售项目中，新房与二手房的涨幅差异很大，新房过半超过20%，有的近乎接近于30%；而二手房的涨幅只有两个项目超过了20%。新房涨幅最高的项目为明天第一城，达到30.7%；其二手房同比涨幅达到20.2%。

从北部区域各个环线的房产价格涨幅来看，呈现出了比较明显的差异化态势，二环线的新房价格涨幅要明显高于二手房价格涨幅，如雍和家园的新房涨幅为22.3%，而二手房为7.0%；三环与四环的价格涨幅比较接近；五环的新房与二手房价格涨幅都达到了20%以上。“链家地产”市场研发中心分析，随着亚奥概念的逐渐实现，四环外的区域价值已经让更多的消费者认同和追捧，特别是受到一部分房产投资者大力期待，使得四环外的房产价格上涨较快。另外，如明天第一城以中小户型为主，大大增加房产的消费需求，从而拉高了房价的上涨。

责任编辑/sf062

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