易宪容：下半年国家肯定还有调控 利率太低了

8月31日至9月3日，第二十三届北京房交会在楼市观望气氛中开展。出人意料的是，虽然参展楼盘数量只有40多个，而且新盘不多，但展会已经一改6月份夏季房展的冷清，老百姓购房热情又开始高涨。房展会一开展现场就涌进了大批看房的百姓，很多楼盘展位都被挤得水泄不通，这让展会主办方和很多参展楼盘都直呼意料不到。

房价在观望中攀升

正值房产新政出台4个月之际，8月31日至9月3日，第二十三届北京房交会隆重开幕。

记者在展会现场看到，共有30个本埠楼盘参展，除了丰台区的几个楼盘外，房山、大兴等南部郊区的占了很大的比重。其中，售价较高的楼盘是“右安雅邻”和“鼎立水岸家园”，均价分别为8500元／平方米和8300元／平方米。其他楼盘大多位于西南三环外，单价六七千元。 [延伸阅读：高基数上仍高增长 专家：调控房价不应“手软”]

“从价钱上看，可以考虑的都是房山远郊区的房。”看房者周先生告诉记者：“前段时间一系列的政策调控让我心里没底，今天来看，房价还在涨，只能再等等吧。”

记者实地走访发现，一些楼盘的价格的确是直线攀升。

位于北京东五环外朝阳北路附近的“万象新天”，在今年6月销售均价7300元每平方米，现在已涨至7900元每平方米。售楼小姐告诉记者：“要买赶紧买，我们的项目马上还要涨。”

在售的猛涨，刚开盘的也不甘落后。

北京市房地产交易管理网数据显示，在8月份已经获得预售许可证的31个楼盘中，有24个住宅项目。其中，售价超过9000元／平方米的项目有12个，占到了一半；单价在8000元至9000元的项目只有两个，单价在6000元至8000元的项目一个也没有。

而该网发布的数据也显示，九部委新政出台后，北京期房交易量出现持续下降的趋势。6月、7月期房住宅网上日均签约分别为474套、441套，而8月这一数字为395套，是自3月份以来的新低。

不光是北京，目前国内各大城市房地产市场存在“异常上涨现象”。国家统计局发布的最新数据，5月至7月，全国70个大中城市房价同比涨幅在5.7％与5.8％之间。

一边是房价攀升，一边是交易量下降。这种与市场规律相悖的现象还在持续。业内人士认为，这是一系列房产新政出台后，房地产市场的格局在悄悄地发生变化。开发商、消费者甚至有些地方政府都在观望，利益各方仍在博弈。

调控政策被消解

自去年5月以来，从央行调息，到“国八条”、“新国八条”以及今年的“国六条”、“国十五条”，还有一些财税和金融政策，我国政府对房地产市场施行了一系列密集而又强有力的调控措施。 [延伸阅读：国家信息中心预警楼市泡沫 称地方政府调控不力]

调控越紧，而作为调控效果表现之一的房价却反而直线走高。究竟该如何看待这次房产调控？调控要达到什么结果？

中国社科院金融所金融发展室主任易宪容接受记者采访时表示，房地产市场的产品与一般的商品市场不同，它是一个生产与销售周期较长的产品。因此，在目前生产与销售的产品早在几年前就已确定了，即使现在出台关于房地产宏观调控的政策，对当前房地产市场的影响也是十分有限的。正因为房地产市场政策影响的滞后性，因此，今年房地产宏观调控政策的出台对当前房地产市场的价格影响不会太明显。

他说，“国六条”细则是一个十分温和的政策，短期来看，它对国内过高的房价、对房地产投资过热可能影响不大，除非还会出台新的政策。因为“国六条”细则的基本宗旨就是调整房地产市场的结构，而结构调整问题是一个中长期的问题。

新政风云笼罩下，观望在延续。中国人民大学教授王琪延告诉记者：“这一现象说明，房地产宏观调控政策的正效应已出现被消解的状况。”

他分析认为，问题出在地方政府对房地产业所作的经济定位上。不少地方依赖“土地财政”，地方政府暗中排斥房价下降。同时，中央政府的事权又层层下放，如让地方政府大建廉租房和经济适用房，这就更让地方财政捉襟见肘。在土地及其相关收益的分配不能尽快落实到位的情况下，一些地方政府会消极应对。

还有，就是“银政合作”助推房价。银行和地方政府为了各自的利益形成了一种紧密型的“银政合作联盟”，加剧了房价的上涨，使中央三令五申的调控政策效果大打折扣。

还该有“利剑出鞘”

“目前的高房价是极不合理的。”易宪容告诉记者，据研究，中国的房地产开发投资、房地产空置率、收入房价比等指标早就超过国际警戒线。比如，2004年城镇居民的收入房价比，如果以户均75平方米计算在8.2(一般国际标准为3－6)，以户均100平方米计算在10.9，而上海及北京这样的大城市收入房价比在12以上。这些比值超过国际惯例好几倍，过高的房价收入比使得民众根本就没有能力进入高价的房地产市场。 [延伸阅读：易宪容：加息对房地产影响深远 谨防政策被利用]

可怕的是这种现象还在持续，还在蔓延。

统计表明，房价逆“风”飞扬态势明显。新房市场涨价现象已由个别热点城市向其他大中型城市蔓延，并开始出现向中西部“进军”的局面。从7月份的统计情况看，中部地区、西部地区房价与东部沿海城市一样走高。有的城市房价更是高调上扬，让全国刮目。

国家发展和改革委员会主任马凯日前表示，下半年，将继续完善房地产市场调控，努力遏制部分城市住房价格过快上涨。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成指出，在利益的驱使下，有些地方政府和开发商垄断性的同盟力量会进一步加强，使得中央政府对行业的宏观调控更加困难，任务更加艰巨。他表示，如果二三线城市的房价还在继续上涨，相信中央政府应该继续采取新的政策。

易宪容认为，下半年国家肯定还会有调控措施出台。“最明显的就是央行还会加息。国际通行的利率是比经济增长率高两个百分点，我们的利率太低。”易宪容说。

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