宏观调控下房地产不冷反热 地产金融“乱世”
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近期，一系列影响重大的政策相继出台，整个房地产业进入一个关键的转型期。
“政策研判、产业环境、房地产行业态势判断、战略评估是转型时期房地产企业融资战略的四大步。”8月24日，五合智库投资顾问有限公司发布《2006中国房地产金融全景分析蓝皮书》，而解析转型时期的中国房地产投融资之道是这份报告出炉的初衷。
当然，这份报告的现实意义却是挑起了地产金融这个本有些热闹实则凝重的话题。
不冷反热
犹如太阳黑子爆发一样，2006年中国房地产政策似乎格外活跃。而最为猛烈的则是7月以来的“金融风暴”。
4月28日提高房地产贷款利率政策之后，7月19日，结合金融资本的“限外”政策出台，即限制外商投资中国房地产企业以及限制外资购买中国房地产产品的政策；7月22日，银监会及相关金融部门出台加强信贷管理政策；7月26日，从整个国家政策层面，从市场供应的角度调整到市场需求，出台二手房个税政策。再到8月份，地产金融政策似有新突破，即8月5日出台提高存款准备金率紧缩银根的政策；8月19日进一步加息，上调存贷款利率，对于中长期的贷款进行“打压”……
种种迹象表明，一切关于企业银行资金的信贷，乃至于个人购房资本成本都出现了前所未有的收缩，中国房地产金融似乎走到一个发展瓶颈。这让许多开发商在抱怨融资渠道单一和融资困难的同时，一些企业、银行、信托、基金以及众多海外投资机构也找不到中意的投资项目。
房地产金融和房地产行业一起走入了“转型时期”。而转型时期到来的的“助推器”则是宏观调控下“不冷反热”的房地产市场。
“土地严控、银根紧缩，但1至5月份房地产贷款还是增长40％，且这种增长的势头至今仍无下降趋势。”曾在银行工作多年的顺华集团总裁郑武透露，“如果银行不进行调控收紧，到了11月份，这个数据该怎样翻倍？”
在郑武看来，为了抑制房地产投资过热，使其理性发展，相关金融政策的频频出台是情理之中的，只不过某些开发商对此并不“感冒”。
而上海五合智库投资顾问有限公司总经理邹毅的观察也不谋而合。
“但事实上，从2004年第四季度至2006年第二季度，整个房地产投资额并没有下降，而且保持相对较高涨的房地产投资态势。”邹毅在报告发布当天表示。
这一定是一个令业界值得玩味的现象。
不冷反热，转型时期的房地产金融可谓是还处在“乱世”之中，在邹毅看来，“乱世出英雄”，很多地产金融案例正是在这样的政策夹缝中丛生。
“相比此前单一的银行贷款渠道，现在多少有了不少资金外援的手段。”郑武所说的外援就是英雄生长的“沃土”。
上市融资无疑不失为一个外援上上策。
目前国内市场重启IPO后，内地企业新上市成为可能，但由于门槛太高，房地产企业一般考虑海外上市。仅近两三个月就出现所谓地产上市风潮，其典型案例有世茂、绿城、保利地产、大连万达等。
当然此番上市有成功也有失败，但是毕竟已成为众多房企欲欲跃试的融资渠道。
“中国在社会上的资金有多少？我敢说数量是非常巨大的，为什么温州炒房又动了？因为他们有利可图。”郑武更是一语道破天机。
而据记者了解，虽然目前在内地发行信托的限制还较多，但是仍有操作余地，这也是房企融资的重要外援。而在外援中首当其冲的恐怕还要数外资基金。
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