|
作者：北京中原总经理及中原地产集团华北区董事总经理 李文杰
长期以来，北京房产市场的焦点大多属于东部和北部，相比之下由于开发较早且可开发土地有限，西部楼市房价的历史走势较东、北部略为缓慢。但近期随着楼市整体逐渐升温，西部因其稳定的客户群和新兴商业支持再次受到关注，且西部住宅价格亦呈现出不亚于东部住宅的高增长率。
尤其是西南四至五环之间，如万科紫台 (论坛 像册 户型 样板间) (论坛 像册 户型 样板间) 去年拿地的地价为2576元/平方米，而今年万恒家园二期地价约为3986.55元/平方米。单从数字上来看，该地区的地价便上升了近55％。虽然地价增长率不等同于房价增长率，但自2004年至今，该地区房价年增长率普遍为10％～30％。
自今年8月份以来，西南四至五环住宅供应集中放量， 8月5日，紫台项目示范区对北京房地产市场正式开放，万科地产成为西南楼市升温的加速器；和风四季 (论坛 像册 户型 样板间) 在8月中旬推出14号楼；沸城 (论坛 像册 户型 样板间) 二期也有楼座8月开始预售；天鸿美域 (论坛 像册 户型 样板间) 三期6栋楼预计9、10月份开盘；另外，曾在年初落选经济适用房的万恒家园二期也将在未来3年间形成200万平方米大社区的有效供应。
与东部住宅需求结构相比，西部住宅需求能力虽略逊于东部，但客户的经济来源较为稳定，且部分来自机关等单位。以天鸿项目为例，其中几栋楼被某单位整栋购买，西部置业人群购买能力和需求量可见一斑。
而就西南四至五环而言，根据我司对本区域市场的把握，除了本地居民外，在岳各庄和小屯附近购房的客户多为周边机关单位客户、金融街的白领以及部分投资客户。
金融街作为北京的三大传统商圈，写字楼众多，在金融街工作的部分首次置业人群也是岳各庄区域楼盘的一个重要客户来源。此外由于五棵松奥运场馆的建设以及岳各庄区域的交通枢纽地位，岳各庄-小屯区域一直以来是西部地区的重要交通枢纽，它处于西城区，丰台区及海淀区的交接点，交通较为便利，周边配套成熟，不但适合于居住，而且投资价值也较有潜力。因此，也有相当数量的投资客户青睐本区域的住宅市场。
在奥运后，对四至五环岳各庄-小屯板块区域预期，关键还是和当地经济发展以及配套相结合，可以结合北京西城未来的经济结构规划来研究。在未来几年内，金融街、中关村科技园（丰台园）、石景山区的新经济规划区等，都会推动该区域的经济发展，从而刺激住宅市场的需求。
至于未来房价走势，由于奥运后的场馆会直接作为市政配套，且需求人群平均收入的提高，该区域的房价还会在原有基础上有一定的提升，且产品品质会有一个较大的提高。
| 
西南四至五环楼盘集中放量
特色论坛
