土地储备减少中心城区回报高 外围大鳄纷"进城"

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月03日01:40 金羊网  张秀钦  

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土地储备减少、中心城区回报更高

在8月31日土地拍卖会上，一向在近郊开发大项目的碧桂园参与了珠江新城B1-6地块的争夺；而祈福集团也参与此次海珠区昌岗中路164号地块的竞投。今年8月中旬，雅居乐集团成功拿下珠江新城的B1-7地块。这些一直在外围开发大型商住项目的发展商，如今已开始紧盯城中心地块了。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，土地储备减少、中心城区房地产开发的回报更高，是一向在外围发展的大开发商纷纷选择“进城”的主要原因。有业内人士表示，包括祈福集团等，外围大开发商“进城”几乎都选择了珠江新城，有可能是向加重商业地产比例、商住同步转型的开始。

50％以上利润吸引外围开发商

赵卓文说，从国内开发商来看，除了万科土地储备还能开发10年以外，其余多数开发商都只能开发几年时间，经过将近10年时间的发展，像碧桂园、祈福集团这样的开发商原先的土地储备已经基本开发完毕，而想要像过去一样大量储备土地几乎不可能，其发展战略必须发生改变，必须“进城”找一些相对较小的地块，才能让企业持续发展。【延伸阅读：广州"限套型"地块火爆开卖 保利万科报出"高价"】

中立地产招国泉认为，珠江新城等中心城区利润高，也是吸引外围开发商“进城”的原因。赵卓文表示，即使是拍卖地，城区中心项目的开发利润也非常高。例如珠江新城的地价最高就4000多元/平方米，如果算上土建、装修等的成本，也就8000元/平方米左右，而目前珠江新城写字楼的价格多数在1.2万-1.3万元/平方米之间，也就是说其利润至少在50%以上，对于外围大开发商来说，这样的利润无疑具有非常大的吸引力。即使开发商采取长期经营的模式，珠江新城写字楼租金水平也能达到100元-120元/平方米/月的水平，回报也非常理想。【延伸阅读：限户型地块市场试水 金沙洲地块报价最高17.5亿】

“进城”是转型的开始？

今年4月份，祈福集团参与了珠江新城M1-4地块的争夺，8月18日，雅居乐又拿下了珠江新城B1-7地块，8月31日，碧桂园参与争夺珠江新城B1-6地块。从外围大开发商“进城”目标来看，似乎对珠江新城商务用地更感兴趣。业内人士表示，无论是被动还是主动，从只拿大地块到拿小地块，证明了这些外围大开发商开发模式的转变。更有人认为，珠江新城作为广州商务中心，外围开发商纷纷抢进，有可能是从注重住宅开发向加重商业地产比例、商住同步发展的转型，就像当初的富力地产一样。【延伸阅读：珠江新城出让3幅商务金融地块 富力4亿独吃两地】

赵卓文则认为，从这些开发商的身上仍看不到转型的迹象。富力地产能够转型，是因为当时珠江新城地价比较低，很多地都是以2380元/平方米的低价成交，所以富力能够在短时间内储备了15幅地块，使其近来开发的商业面积大幅增加。而目前珠江新城地价不少都已经达到4000元/平方米左右，相对以前高了很多，加上又有开发时间的限制，即使是很有实力的大开发商，也不可能在短时间内拿十多幅地块，只有一两个项目不能说开发商会转型。【延伸阅读：广州"限套型"地块开卖 竞标最高出价逾17亿(图)】

招国泉说，雅居乐、碧桂园等开发商都已经形成了自己的开发模式，像雅居乐也已经是上市公司，不会轻易改变其强项的住宅开发。在珠江新城拿地开发，除了利润等因素外，还有就是考虑到分散风险、提升公司形象，连续拿多幅地块的可能性不大。

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