房产价格是垄断价格 驳斥房地产垄断与高房价无关

房地产价格是开发商决定的垄断价格，房地产垄断价格是由房地产开发商“合谋”形成的，而不是“由购买房消费者之间的竞购造成的”。垄断价格是通过市场实现的。

我国部分城市房地产价格偏高或较高，是国家对房地产宏观调控的重要内容。经过两年多的调控，房地产价格不仅没有回落到合理的区间，稳定下来，而且部分城市的房价还在上涨，成为社会各界关注的最大热点。国家主管部门以及学术界对于房地产价格居高不下的原因以及治理措施等，进行了大量研究，提出了许多对策建议。但是在理论认识上，并不完全一致，存在着一定的分歧。

中国国际工程咨询公司国际部副主任江林东(江林东博客,江林东新闻,江林东说吧)先生，认为我的“房地产的垄断性造成房价高”的认识存在误区，对“房地产垄断价格是房地产价格高的重要原因之一”的观点提出了批评。现就针对江主任的意见，提出商榷。

第一，为便于讨论问题，首先必须明确几个概念。

（1）江主任说：“不同国家和地区有着不同的土地所有制。除了中国实行土地国有制外，香港的土地也是国有的，之前为官地（Crown Land）。”

说“中国实行土地国有制”是不确切的。中国土地实行的是公有制。公有制有两种形式，即农村土地的集体所有制和城市土地的国家所有制。准确地说，只有城市土地才是国家所有的。

（2）江主任说，“土地是国家的，公有的，但土地使用权可以出让，可以成为私有的或企业所有的。这就是土地使用权的两种形式的垄断，公有的垄断和私有的垄断。”

土地使用权不会存在两种形式垄断。土地使用权一旦出让，土地使用权就从国家手中转到了受让者手里，从而实现了所有权与使用权的分离。绝对不会在同一块土地上既存在土地使用权“公有的垄断”，又存在土地使用权“私有的垄断”。

（3）江主任说：“从人类社会进入农业经济后，就存在着土地的所有权和使用权的分离，正是这种分离才产生了地价的最基本形式——地租。”

土地所有权与土地使用权分离产生了地租，是对的。但是，把“地租”说成是“地价的最基本的形式”是错误的。“地租”与“地价”是两个不同经济范畴，标志着不同的经济关系。“地租”是为了取得土地使用权支付的费用，在这种意义上也可以说是土地使用权的“价格”，它标志着土地使用权的转移。“地价”标志着土地所有权从一个人手里转移到另一个人的手里，是土地所有权的价格。虽然我们现在也把一次性出让几十年的土地使用权的地租总和叫做“地价”，但这种“地价”本质上是地租，因为它是土地使用权的出让费用，而不是所有权转移价格，更不能说是“地价的最基本形式”。

（4）江主任说：“土地所有和经营的垄断性是土地的社会属性之一”。严格地说这不是“土地的社会属性”，而是“土地的经济属性”。

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