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文|高力国际中国华北地区常务董事 高晓晖
自5月17日，“国六条”发布三个月来，北京中高档楼盘房价依旧“涨”声不断，其中主力户型在100到200平方米之间的楼盘价格涨幅最大。而地段优势、投资需求庞大以及未来供应稀缺等是其房价高涨的主要因素。
5月份开始，从“国六条”“九部委意见”，到建设部、国土部等部门制定的具体执行细则，政府对房地产市场的宏观调控政策一时比一时紧缩，试图拉住房价这匹一路狂奔的野马。但从三个月以来北京中高档住宅市场的成交情况来看，房价上涨的脚步依旧一路向前。
三个月以来，北京中高档住宅市场在售项目的销售价格平均涨幅在六个百分点左右，其中主力户型在100到200平方米之间的楼盘价格涨幅最大，约十个百分点；主力户型在100平方米以下的小户型楼盘价格涨幅最小，有一个多百分点；此外一些高端大户型楼盘销售价格一直保持稳定。
为什么国家抑制房价的政策一波接一波，而北京中高档住宅市场的房价涨势仍旧一浪高过一浪呢？
首先，北京中高档住宅市场的在售项目大多都占有得天独厚的地块优势，地理位置比较优越。房地产产品中，产品本身的建筑、装修以及服务等都可以复制，唯独地块不可以复制，地块不可复制性的前提造就了产品的差异性，对产品的价格也有很大的影响。并且政府着力提高中低价位、中小套型普通住宅的土地供应，未来中高档住宅项目的土地供应也将越来越少，因此也就提升了目前这些中高档住宅的预期价值。
其次，从北京中高档住宅市场的需求来看，投资型买家占了相当的比例。虽然政府也已提出新政策，旨在进一步限制投资型的买家。如全额营业税的征收由两年延长到五年，即新购买的房产如果在五年之内转手出售，则需要缴纳全部销售额度的5%作为营业税。但只要房价涨幅达到一定程度，营业税对于投资者而言影响不大。而作为投资中高档住宅的投资买家而言，首付比例的提高也根本不会影响到他们。
再次，“九部委意见”中关于“套型建筑面积90平方米以下的住房所占比例必须达到开发总面积的70％以上”的规定对目前在售的中高档住宅而言，不仅不会造成限制，而且从某种角度来看还可以说是一种利好。此规定一出，市场上就出现了关于大户型住宅在未来可能成为稀缺资源的预测。而目前北京中高档住宅市场上，90平方米以上户型的楼盘占到85%以上，其中主力户型在100到200平方米的楼盘所占比例最大，在一半以上。这样的产品设计，面积适中，总价不会太高，对于自用或是投资都比较适合。
继“九部委意见”之后，建设部又出台了165号解释性文件。不同于前者，文件中对住房结构比例给出了具有弹性的政策口径。明确了“90平方米套型建筑面积为单套住房的建筑面积”、“70%比例适用于年度城市开发总量”，根据新规定，市中心等区域高档商品房可能不被硬性要求70%以上面积都开发小户型。这一文件的出台对于中高档住宅市场上尚在规划的项目来说无疑是一个好消息，市场上曾经对大户型住宅可能“一宅难求”的恐慌也会烟消云散。
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100～200平方米中高档楼盘成调控期领涨冠军
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