话题缘起

　　楼市成交量能否走出持续低迷？深圳房地产市场对恃僵局能否打破？金九银十的到来，无疑成为买卖双方关注和期待的一个焦点。尤其是央行在楼市传统旺季到来之前，再次将人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点，给当前正走出观望状态的深圳楼市增添几分变数。

　　据有关地产专家分析，首次置业者负担未加重，长期投资成本增加明显。

　　仔细分析此次央行加息规定，尽管人民币存贷款基准利率上调0.27个百分点，是四次调整贷款利率中最大的一次，但由于央行同时将个人房贷利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍，对大多数第一次以按揭购房的置业者来说，房贷利率实际升幅仅为0.063个百分点，影响并不大。

　　工行深圳分行相关人士称，以20万元总额个人住房贷款为例，如果享受8.5折优惠利率，按照等额本息还款法计算，5年贷款期的每月还款额不变，10年贷款期的每月还款额仅增加6.40元。

　　相反的是，这次央行加息，5年期以上的商业贷款利率调整幅度最大，比较前三次5年期人民币贷款利率的上调幅度，每次调整幅度都在0.18％，而这次央行5年期的利率调整与今年4月27日加息相比，调整幅度达到0.45％，是四次调整中最大的一次，投资客长期投资的成本明显增加。据悉，上半年我国全社会固定资产投资达42371亿元，同比增长29.8％，房地产开发投资为7695亿元，同比增长24.2％，增幅远远超过GDP增长速度。“此次加息主要是针对上半年投资增长过快。”惠州市润宇置业投资副总经理翟灿松判断。

　　加息实效有限后市不明观望加重

　　“加息对房地产市场实际影响有限。”戴德梁行深圳公司总经理程家龙(程家龙博客,程家龙新闻,程家龙说吧)如此评价此次央行加息。由于此次加息幅度不大，只是微微上调0.27个百分点，对房地产市场影响有限，中国金融市场发展目前善未成熟，经济杠杆作用对宏观经济的调节作用与国际惯例还有一定差距，发挥的作用并不明显。加息后，除了股票市场在加息当日出现短暂波动外，其它金融市场的波动并不大，房地产市场的变动也不明显。

　　同时，多数开发商在接受记者采访时均表示加息对房地产市场实际影响不大。根据中国人民银行加息规定，金融机构一年期贷款基准利率由现行的5.85％提高到6.12％。以房产商50％贷款资金估算，利率上调0.27个百分点，那整体资金支出上升约0.14个百分点。承翰地产副总经理陈德才认为，此次利率调整对房地产项目开发来说，影响几乎可以忽略，再加上利率上调风险一般在项目开发前期就有所估计，因此，加息对房地产商的资金影响不大。

　　同时，陈德才也表示出这样的担心“虽然此次加息的实效并不大，但对购房者对后市的心理预期会产生很大的影响，此次加息无疑是对当前市场的观望状态雪上加霜”。

　　陈德才分析，加息势必会造成资金成本的增加，由于地产开发有赢利性质，对开发商来说这样微小的调整，只是减少了其利润空间，而且尺度有限，而对消费者来说，加息却是实实在在的支出，他们对价格的变化是最敏感的，再加此次加息暗示着中国进入一个加息周期，以后还会怎样加是个未知数，在前景不明朗的情况下，消费者害怕后期还贷压力超出自己的支付能力，不敢轻举妄动。市场的观望气氛加剧。

　　买卖双方对恃延续期待“金九银十”扭转楼市

　　自地产新政策实施以来，深圳房地产市场成交量一度陷入低迷，市场等待着一个刺激点，改变深圳楼市的僵持状态。传统的“金九银十”销售旺季的到来，似乎就成为了这个刺激点，成为研判深圳楼市是否彻底走出观望、重现活跃的“试金石”，据深圳权威地产研究机构预测，在9、10月份入市的楼盘预计将达到40个。

　　而就在这样的关键时刻，加息这一小步，却预示买房者还贷压力将增加、开发者资金成本将增大、投资者利润空间或缩小的趋势。深圳大学副教授李工有分析，由于后市不明朗，市场的观望周期将继续拉长，进而引发成交量继续低迷。一旦对恃时间拉长，总有一些资金实力不强的开发商迫于资金压力而率先降价，一但这一口子撕开，不排除深圳房价全盘回落的可能。加息实效有限，但在特定的楼市环境中，却极有可能成为导火索。

　　程家龙则表达了相反的观点，对深圳市场金九银十的市场表现充满信心。他说，目前，影响深圳房地产价格波动是主要因素是供需关系，刚性需求在短时间内很难变化，地产新政后市场确实出现了一部分延迟买房的消费者，但这部分刚性需求总会释放，随着传统销售旺季的到来，市场供应的增加，置业者选择也相对增多，市场需求仍会支撑深圳房地产持续发展。

　　翟灿松对深圳房地产后市也表达出看好的观点，他指出，地产新政出台后，深圳首块限户型、限比例、现楼出售的宝安新中心区商住用地拍出了楼面地价6452元／平方米，排除项目定位种种因素，从价格上，就直接反映了房地产开发商对后市看好的信心。