孙飞：奥运地产价格由综合因素共同决定

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月01日09:48 房地产门户搜房网  孙飞  

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如同七八九月的天气，北京的奥运建设也正进行得如火如荼。所及之处，无不是一片繁华景象。

奥运给北京房地产带来历史机遇

自1984年洛杉矶奥运会以来，举办奥运会已成为推动主办国和主办城市发展的一个有力手段，而房地产业又是举办奥运会、发展奥运经济直接受益的产业之一。奥运给我们带来了生机、带来了活力、同时也带来了挑战。奥运会的兴办不仅要求大量的人力物力，需要更加便捷的市区交通及先进的电讯基础设施，更对房地产及相关产业提出了前所未有的挑战和需求。以悉尼为例：悉尼奥运会增加了市区交通及电讯基础设施，如耗资5亿美元的新机场铁路，耗资3.5亿美元的机场扩建工程等，还有耗资2.2亿的悉尼市中心区美化工程等都为悉尼中心区的房地产开发创造了新的商机。根据新南威尔士州财政部估计，悉尼奥运会将对澳大利亚和新南威尔士州的经济产生12年的影响，新南威尔斯州的生产总值在12年内将增加63亿美元，其中2000年的单年生产总值净额已达7.5亿美元。在悉尼被确定为2000年第27届奥运会主办城市之后，人口随即迅速扩张，除移民增加的因素之外，奥运的需求成为另一个扩张因素。因奥运的建设增加了大量的就业机会，吸引了更多的外来投资。许多奥运会的工程和场馆是由境外投资者带资承包建设的，而人口的增长和城市建设，必然带来大量的居住需求，从而带动房地产价格的增长。从北京的市场情况看，奥运对楼市的影响早已显现，1997年，在北京申办奥运之际，房价就上涨了４０％。以后的几年，随着房贷、房改政策的落实，道路、交通等基础设施的完善、环境的改善和商业气氛的逐步形成，房地产需求保持快速增长，房价稳中有升，奥运地产升值在即。

奥运对各国城市的房地产的发展都有着明显的促进和拉动作用，对我国也不例外。

举办奥运对房地产市场的影响

一般来说，在奥运申请成功至举办前的这段时间，将会迎来房地产业兴旺发达的时期，由于人们的预期和各种投资，房价会呈现出持续走高现象。毋庸质疑，一块地，本地处偏远，却会因为周边突然规划要建造奥运场馆而身价陡增；一间房，会因为周边环境的改善和交通的发达而增值。同样以悉尼为例：1993年悉尼申办2000年奥运会成功以后，引发了房地产业的兴旺发达，蜂拥而来的投资者把房价不断推高，每年房价递增10%以上，在随后七八年的时间里，城市房价翻了一番。许多20世纪90年代初以前来到澳洲的新移民，都受惠于这一时期悉尼房地产市场的变化，不知不觉中就成了百万富翁。　　

在奥运申办成功至举办前的这段时间，由于国内经济正处于高速发展阶段，政府对城市基础设施等方面的投资加大，改善居住环境是居民普遍的中长期愿望等因素，北京房地产市场整体将保持稳中有升，市场将长期保持发展态势。奥运公园周边道路的建设已经全面启动，立体交通网络即将形成。奥林匹克公园内将修建12条道路，尤其是大屯路、辛店村路和五环路的贯通，再加上四环、城市轻轨、地铁五号线、奥运支线和机场轻轨的联络，12条道路纵横交错，共同构成了未来奥运村里棋盘状交通网，形成高效、便捷、通畅的立体交通网络，极大地提升奥运会后亚北以及望京地区的交通状况。据悉，到2005年，北京将基本建成城市快速路系统，完善主次干道和支路系统，城市道路密度达到1.877公里／平方公里，到2007年，新建和改建城市道路318公里，整个北京的交通状况将得到有效改善。同时，随着五环路、六环路的通车，商业巨头入住奥运居住区初现端倪，一场商业圈地赛已慢慢拉开帷幕。目前，普尔斯马特、百安居、东方家园等一批国内外知名商业企业已在奥运村规划用地东侧抢占有利地形，意图辐射奥运新区和望京居住区两大商圈。另外，奥运将对酒店、商业零售产生最直接的影响。

在举办奥运的前后，需求与入住率将达到顶峰，特别是临近奥运场馆和交通枢纽地区。奥运对住宅市场的作用也将是积极的。通过对奥运周边地区的城市基础设施、辅助设施等方面的投入，这些区域的环境得到充分改善，出现类似当年亚运村的发展历程，形成新的住宅发展热点区域。价位在每平方米5000元～8000元之间的中档住宅供需将继续保持平稳，高端市场的公寓和别墅将出现两种不同的反映，位置、产品品质、物业水平等都不错的项目价格稳定并可能出现上扬的局面。

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责任编辑/sf062

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