首开“五年规划”破茧而出 瞄准中低价商品房

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月01日09:49 新京报  张学冬  

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该规划为北京首个国有大型房企“十一五规划”；收缩长三角及珠三角一带投资、谋求上市成为战略重点调整方向

由北京市国资委管辖的北京天鸿与北京城开合并成立的首开集团，于8月16日对外公布集团“五年发展规划”，该规划是北京首个国有大型房地产企业的“十一五规划”。此举距首开集团合并重组逾9个月，这期间首开集团依旧保持着国企的一贯低调，但这一规划的公布，被业内认为是其集团品牌价值统一的开始及标志，襁褓中的首开集团将续写北京国企合并重组史。

首开集团董事长刘希模

“去年12月10日，北京天鸿与北京城开均为北京大型国有房地产企业，其前后整合意愿与事宜均在北京市国资委的安排下完成。首开的成立很大程度上是政府推动的结果，但合并后整合工作却像其他公司一样面临着很多问题。正是在这样的企业发展背景下，首开集团新发展战略破茧而出。未来5年首开集团战略重点是‘瘦身、转型、强体’。在区域选择上，我们将确定以北京和环渤海区域为重点，根据资源状况和市场机遇，有选择地进入其他有潜力的城市和地区。”———首开集团董事长刘希模

「精化·产品」

瞄准中低价房力推万科式系列产品

“首开集团的产品定位是，提供更多的适合普通百姓需求的中低价位中小套型的普通商品房，以普通住宅和经济适用房为重点，同时借鉴万科、合生创展等大型地产企业开发系列化标准楼盘的经验，推出1-2种具有明确客户定位及鲜明产品特色的系列化楼盘。”刘希模表示。

成熟社区金街银铺

显然，从首开集团战略发展步骤来看，其首先需面对并解决的是“瘦身”问题。刘希模说。按照首开集团5年规划中所确定的发展方向，到2010年，首开集团将完成土地一级开发及房地产开发两个业务板块的整合，组建首开置地及首开置业两家子集团，对物业经营及京外业务继续通过房产经营事业部管理，在具备足够规模优质物业的情况下，房产经营事业部改组为首开经营有限公司。届时，首开集团将主要由首开置地公司、首开置业公司及首开经营有限公司组成。

按照首开集团的思路，其在资源整合过程中，最有可能的是以北京天鸿宝业业务为框架，整合其在房地产开发市场中的业务。对此，刘希模给出的答案是，在产品定位和区域选择上都会根据市场需求和发展规划进行适时调整。

「瘦身·区域」

重点发展北京及环渤海区域

“未来首开在外埠业务开展将确定收缩性和集中性并举的方向，其中一些城市的项目将通过转让等方式退出，另一些城市则加大开发力度。”

刘希模表示，首开将重点拓展北京和环渤海区域，收缩原来在长三角、珠三角一带的投资。同时积极开拓其他区域有潜力的二、三线城市市场。

据了解，目前首开在京外开发项目涉及上海、天津、重庆、深圳、兰州、苏州以及烟台等10多个城市。“哪些区域可重点发展，哪些区域只适当发展，哪些区域是探索性发展，房产经营事业部将进行分析管理，做出一个详细的分析报告。”刘希模说。

事实上，目前首开集团已开始有所动作，首先是今年8月份，首开集团拿下了位于东坝区域的规划建筑面积为44.9万平方米的地块。按照首开集团获取土地资源的思路，首开集团在“五年发展规划”中明确表示：“一方面将盘活存量资产，加大转让公建项目力度，提高资产周转率和资金使用效率；另一方面则积极通过招拍挂、收购等方式提前寻找后续项目。”

「健体·上市」

将通过发行REITs完成上市

首开集团在其“五年规划”中表示，将通过金融创新、并购重组等方式加强资本运营，改变集团当前单纯依靠银行贷款的融资方式和单纯依赖产业经营的盈利模式。刘希模在解释这一规划时说，“在时机成熟的情况下，首开将通过发行REITs方式收购集团公司或其他子公司持有的写字楼及商用物业，逐步向物业资产经营实体转变，使之成为首开集团拓展房地产金融业务的重要平台。”

从首开集团组织结构发展思路来看，首开集团最终将从混合型控股公司过渡到纯粹型控股公司。但据集团内部人士透露，在2010年之前，集团还将以混合型控股公司为主。按照刘希模的设想，将优质资产划拨到首开集团，而相关副业和不良资产划拨到留守的天鸿和城开，这样不仅可以“瘦身”前行，拥有良好的业绩，还可以在资本市场上寻求金融支持。所谓首开“产业经营、资本经营互为突出的双轮驱动、稳步扩张”的发展策略由此显现。

面对城建、北辰、保利等多家国有房地产企业目前正在通过资本市场融资以壮大发展的现状，刘希模坦言：首开一直就有“上市”的想法，只不过现在还在探索最好的路径。从首开集团初步设想来看，将可能通过发行REITs方式实现物业资产上市。就现阶段的首开集团而言，在融资的具体措施方面，首开目前拥有天鸿宝业等2家上市融资平台。但对于逐渐发展壮大的首开集团来说，只有2家上市融资平台是远远不够的。

据悉，首开集团旗下的北京天鸿和北京城开两集团的实物房产超过200万平方米，真正能形成经济效益和收入的经营性房产也达100万平方米。按照原来的设想，首开集团将把100多万平方米持有经营性物业打包，以发行REITs的方式实现物业资产上市。如果按照首开集团“五年规划”中的发展规划，也就是说至少在2010年首开集团经营性物业将可能上市。

首开集团大事记

●2005年12月，北京城开集团与北京天鸿集团合并重组，组建北京首都开发控股（集团）有限公司，重组后的首开集团总资产达到500亿元，使之不但成为北京目前最大的房地产开发集团，也成为全国范围内最大的国资房企之一。

●2006年8月，北京首都开发控股（集团）

有限公司5年发展规划制订完毕，并上报北京市国资委，该规划是北京首个国有大型房地产企业的十一五规划。

●2006年8月，北京首都开发控股（集团）有限公司企业标识正式发布，业内认为，该举措标志集团品牌价值统一的开始。

责任编辑/sf062

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