政府想土地拆分 遭遇开发商大盘抵抗
2006年9月1日 14:9 来源：北京青年报
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一些开发商没有实力却盲目圈地
控制房价？遏止囤地？利于竞争？———
进入8月份，有一条消息格外令业内人士瞩目：鉴于土地垄断容易产生房价垄断性定价的问题，上万平方米大地块直接出让的方式可能会被叫停，取而代之的将是大地块分割成小地块后再上市。虽然近日，有关人士已经出面表示这一政策尚不会实施，但围绕着土地拆分对房地产行业影响的争论却并未因此停息。
●抑制房价地块出让可能化整为零
据了解，今年下半年北京市的土地市场将迎来又一次大规模的集中放量，根据北京市土地整理储备中心的相关统计数据显示，今年下半年，将会有近40块土地先后入市，首批的6块限价地、广渠路36号地王都将在今年下半年集中入市，土地市场再一次成为众所瞩目的焦点。随着土地放量规模的加大，国家相关宏观调控政策也不断出台。仅8月以来，就有两个关于土地的调控政策正式开始执行。
土地拆分的消息一经传出，立刻在业内引起了广泛的关注。对此，业内人士认为，这样的政策，其目的应该意在避免部分企业在成功拿地之后因为交不起土地出让金而导致土地闲置。目前造成土地荒置的主要因素也在于部分开发商在盲目拿地之后资金周转不足，未能及时开工。如果将大块土地拆分上市，将会避免开发商因资金周转不灵而导致的后期无力开发。
接受记者采访的几位房地产开发商，均认为这个政策不会一刀切，而是通过试点进行，北京不大可能出现“小诸侯争霸”的局面，大盘仍然是一个城市不可或缺的开发形式。
一位房地产从业10年以上的开发商在接受记者采访时说，北京自上世纪90年代初取消福利分房后，商品房开发的门槛很低，往往一个手持几十万元的人通过“隐性手段”获得土地，再通过银行贷款，很容易就能操作一个几万到十几万的楼盘，大量的小楼盘出现，造成了楼市良莠不齐的局面，一个方圆不过几公里的区域，七八个项目扎堆，定位、规划混乱不堪，对居住者带来了不良的影响。从某种意义上讲，今天开发商在社会上的负面形象，很大程度上是那个阶段的产物。而众多有实力的开发商，通过招拍挂的形式取得大片土地，由于要长期开发，因此口碑、品牌成为他们维持长期性的工具，纠纷逐渐减少。
●地块拆分无助于抑制房价
“土地拆分上市非但不会有助于控制房价的过快增长，相反会南辕北辙，让住宅价格更加非理性地提高！”中原地产华北区董事总经理李文杰对地块拆分所能产生的效果持质疑态度。他指出，土地规模的缩小固然有利于中小开发商参与市场竞争，打破大企业的垄断，但从另一方面来看，这也无疑是在降低行业的准入门槛，许多无序竞争的小企业便可趁此机会入市“搅局”，反而不利于市场的规范。同时，地块拆分也使单块土地的交易价格有所降低，这样，参与竞拍的企业数量便会大大增多，这也不排除个别企业不遗余力要获得土地，便将价格抬得更高的可能。这样一来，将一个大宗地块拆分成若干小地块，几个小地块的成交价很可能将高于把整块地放在一起上市所可能出现的价格，因此从实质上来讲，这一举措本身对降低土地价格是不具备实际意义的。
而从项目开发的角度，一家开发商拿大地块、做大盘也更利于市场的稳步发展。这是因为对于开发量较大的项目，发展商多会选择将楼盘分期开发、上市，并根据实时的市场变化来制定每一期楼盘的价格。比如富力城，当初开盘时每平方米仅在6000多元，随着这两年楼市的整体上涨才实现了物业的升值。然而对于小开发商，他们比大企业更急于收回成本、获得利润，所以恨不得一开盘就把楼定出天价，却忽视了市场的实际情况，导致了楼市秩序的混乱。
在中国人民大学副教授，合富辉煌高级顾问郑华看来，将大宗土地化整为零的更大弊端在于这会导致城市功能分区的杂乱无章，不利于城市和区域的整体协调发展。
郑华说，一块地的开发好坏，规划起了至关重要的作用，就像用同一块布做成的衣服，有的只能卖几十块钱，有的却值几百块钱一样。一个好的规划能够有效地提升区域乃至整个城市的价值，而一个差的规划则只能将土地“糟蹋”掉。况且，房地产行业开发的不是“平方米”，而是“立方米”，也就是说他们在经营一个空间，这就更强调对功能布局立体化的筹划，现在有很多住宅和商业项目在市场上显得非常尴尬，其实归根结底都是在一个错误的地块上建造了一个错误的项目。
而在规划上，大盘的优势是显而易见的。对于大的地块，开发商可以从宏观全局考虑，合理分布各个功能的位置和面积，充分发挥每一寸土地的功能和价值，让它们各得其所、物有所值，现在市场上最成熟最合理的社区当中，有次序、有节奏、有思路开发的大型社区占了绝大部分。而如果一旦未来小盘充满了整个市场，就使开发商不得不着眼于一小块地，而无法进行通盘的考量，特别是那些急功近利的小开发商，他们出于利益的考虑，难免对土地施加过度开发，过于强调容积率，给城市带来的只能是“建筑垃圾”。除此之外，受困于政府的规划限制，每个项目还都要划出一定量的绿化面积，最后造成的只能是整个城市充斥着一小块一小块的楼和绿地，商业等配套也零零散散，再没有“大手笔”的出现。
●大盘有大盘的力量
据了解，北京房地产业在上世纪90年代初期经历了数年之久的“诸侯混战”，光注册的房地产公司就有3000多家，而真正手中有项目做的有600多家，密度之大在全国名列前茅。但真正为人们所认可的仍然是规模大、资金雄厚、配套完善的大盘。从最早的50万平方米的冠城园、百万平方米的世纪城到目前合生、富力的大盘系列，都给北京房地产业做出了表率作用。
正如北京冠海集团负责人韩孝煌所说，小的地块和小的开发商无力给一个区域带来根本的变化，迅速开发、迅速回笼资金然后一走了之的小项目开发对城市发展起不到多大作用，甚至会带来不良的影响。上世纪90年代之前，马甸还是北京一个比较混乱的区域，鱼龙混杂，棚屋满地，而冠海集团一下子拿下了该区域的超大地块，经过10年的开发建设，现在的马甸区域已经成为北京一个知名的高档住宅、办公区域。而现在的太阳宫地区，由于太阳星城百万超级大盘的出现，将又一次改变该区域长期以来的落后形象。这就是大盘的力量。
在全国近20个城市进行大盘开发的阳光100集团的副总经理范小冲在接受记者采访时说，一个新的区域、新的地带需要大盘的出现，因为新区域应该有一个统一的规划，能够站在一个高度上总揽全局，交通、配套都由资金实力雄厚、开发经验强的开发商去建设。而小的开发商分割了地块，容易出现各自为政，互相扯皮的局面。从房价上说，拿下大的土地，成本比拆分后的地要便宜，建设出来的项目价格也要比小盘低。
范小冲说，土地拆分是有关部门为了防止土地囤积、抬高房价拟出的一个政策，但要制止这些行为可以通过很多手段来实现，比如控制开发周期，逾期未开发可收回土地。如果将所有地段全部实施土地拆分，最终的结果可能会与有关部门的初衷背道而驰。
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