财经调查

　　开发商缺钱在北京楼市已经不是秘密。而在今年，随着一系列抬高开发商开发门槛政策的出台，北京房地产市场上出现了一些新的现象，令人担忧———

　　“现在很多开发商都在着急90平方米中小套型的实施细则什么时候能出台，而摆在我面前的不是中小套型要在我的项目中占多少比例的问题，而是我能不能在这几个月内弄到一个亿或者找到一个大款把我的项目整个买下来，挺过被当作闲置土地收回的难关，否则，年底将真的成了我的年关！”8月30日早上的雨中，当年“8·31”大限中的幸运“过关者”、一个在南四环拥有近60万平方米“协议出让土地”的开发商张先生站在南四环外的地块旁皱着眉头说。

　　■宏观调控地产商钱路难寻

　　“我敢负责任地说，无论是大小开发商，没有哪家不缺钱的，不同的只不过是缺的多缺的少，缺在项目进展的什么时间段而已。”

　　张先生说，北京大小开发商在今年同时出现缺钱问题其实并不意外，“北京的房地产公司本身有钱有实力的就不多，再赶上去年、今年一系列堵死开发商融资的宏观调控政策出台。”

　　张先生所说的宏观调控政策包括：房地产信托门槛提高，开发企业在去年曾经谋求的通过房地产信托融资之路被堵；“国六条”提高开发商自备金比例到35%；银行缩紧开发贷款额度，提高开发贷款门槛；限制外资政策把本来开始在北京房地产市场活跃的境外资金又封死。

　　而在这种背景下，今年，北京房地产市场出现了新的融资趋势，民间高利贷甚至原来的“炒房团”都成了股东———“没有办法！对很多开发商而言，生存是首要问题，不管什么渠道，先融到钱是根本！”张先生透露。

　　■资本拆借炒房团收钱开发商打工

　　今年大半年时间都在“专职”从事地产“民间资本拆借介绍人”工作的柯小姐证实了张先生的说法。

　　柯小姐是记者认识多年的一位北京楼市资深业内人士，原来是北京某著名房地产代理公司的项目负责人，曾经代理销售了12个北京知名楼盘。而从去年下半年开始，因为政策的调整和开发商资金的短缺，新盘越来越少，越来越多的开发商在苦苦寻求资金。在代理楼盘销售过程中，积累了一批开发商客户和温州、山西和福建富翁等各地购房人的柯小姐看到商机，辞职作了专职“民间资本拆借介绍人”。

　　“说白了，我这半年来其实就是介绍原来的炒房团成员换一种投资模式，改炒房为提前介入楼盘开发。”柯小姐透露，操作模式主要有两种。一种是“炒房人”成立公司，入股当股东。“东边有一个公寓和公建都有的项目，我撮合了山西吕梁地区的六七个亿元富翁成立了一个公司和开发商合作，以1000万元为一股大家共同入股，因为这个富翁公司的股权要多，所以他们实际上最后变成了这样一种合作模式：原来的开发商干具体的活儿，富翁们出钱，销售时也是富翁们收钱，最后再进行分成。”

　　另一种模式是几个炒房人组成一个团体“提前购买”。“说是提前购买，其实也不完全是。典型的案例就是南城一个项目。一个温州炒房团的4个核心成员代表各自的家族组成了一个联合体，这个项目一共有7栋楼，最后谈妥的条件是其中的3栋楼归他们，四栋楼归开发商。3栋楼归温州炒房团，但开发商必须帮着卖，只是卖完后的收入全归温州炒房团，而买房人并不知道这点。”

　　记者问到柯小姐的中介费，柯小姐没有透露，只是一个劲地强调“不好做，能够谈成的特别少”。而记者从张先生那儿了解到，一般中介费很高，动辄上百万元。

　　■高利贷救急低于20%很难借到钱

　　京城另一家知名楼盘代理公司负责人徐先生告诉记者，很多开发商尤其是那些在2004年“8·31”大限中幸运过关的开发商，往往交了第一笔土地出让金公司账户上就已经没有钱了，为了启动项目，不得不通过“高利贷”进行“过桥资金”拆借。

　　他向记者讲述了一个西南四环的项目。按政府有关要求，在进行土地拆迁的时候，必须缴纳一定数量的“拆迁保证金”。该项目按合同交了第一笔土地出让金后，就没有钱了，通过各种关系办了两次“延期拆迁”，今年4月份，国土部门给了一个最后的期限，走投无路的情况下，该公司的老总通过中介人以25%的高利率向外地一家公司借了1个亿，期限3个月。据说，这家开发商负责人三个月内瘦了15斤。

　　徐先生告诉记者，这种短时间内拆借“高利贷”用来做“过桥资金”急用的现象在北京楼市现在很常见，三个月以内的，利率都在20%到25%之间。“去年，这种短期拆借的利率还在15%到18%之间，今年，低于20%，没有人会借给你！”

　　记者试图找到一两家“放高利贷的人”，结果发现，他们都“神龙见首不见尾”，神秘异常。据说，他们有的是山西、浙江温州一带的个人富翁，有的是各地的大“国企”，有的是广东、福建一带的“地下钱庄”。

　　■项目并购有地无钱投奔新东家

　　除以上几种比较“隐蔽”的融资方法外，一些项目也选择了“傍大款”———让大开发商并购。8月前后，市场上能够看到的公司之间的并购案便接二连三。最引人关注的包括亿城股份重拾晨枫家园项目，以及万通先锋置业与东兆长泰的战略合作。

　　7月27日，亿城股份发公告称，该公司将斥资两亿元，重新参与此前为解决资金短缺问题而转让的晨枫家园的开发。

　　8月5日，万通先锋置业发公告称，该公司与东兆长泰投资有限公司达成战略合作协议，拟收购东兆长泰旗下北京广厦富城置业有限公司62.5％股权，对价为5000万元。万通内部人士向记者表示，与东兆长泰的合作，实际上就是收购无资金继续开发的项目，以扩大万通的土地储备。

　　金地集团总裁张华纲表示，银根不断收紧后，一批小开发商有地，却无法贷到资金进行开发。种种因素迫使小开发商不得不寻求实力开发商的合作，甚至将整个项目转让。据悉，包括金地、北京城建在内的众多开发商，均有购并方面的计划。

　　■卖身套现拿地容易建房难

　　据了解，除了以上几种方式，目前北京房地产市场上还有一类项目，干脆选择卖身套现。

　　昨天，彩虹城、交大嘉园的开发商拿下了大兴一个“不愿意再苦苦撑下去”的住宅项目，规划建筑面积达三十万平方米左右。而在此之前，赛特商场后面一块10万平方米的公寓用地也已经被山西一个大老板买下。

　　“这些项目在资金短缺、政策越来越完善的背景下，直接卖身寻求套现。”据了解，这类直接寻找套现的项目往往都是一些没有开发经验的项目公司，“当初拿地的时候就多抱着倒卖土地的想法利用一些机缘拿到土地的。”一位业内人士这样说。