宏观调控根本没改变市场 二手房如今“阴转晴”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年09月01日08:10 青年报  高彤  

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政策影响渐趋平缓 交易量环比上涨25%———

今年的二手房市场可谓风雨不断，从5月19日九部委提出延长营业税征收范围到不久前央行的再次加息，交易情况屡受打击。如今，各项政策基本进入了执行开始后的平稳期，二手房市场也出现了回暖的趋势。北京中原三级市场部副总经理宫萍认为，最近一段时间的二手房市场已经基本遏制了一度的颓势，开始有所复苏；而据中大恒基的监测，登记买房的消费者数量已经逐渐恢复到新政前的状态，登记量环比上涨32%，交易量环比上涨25%，而各大代理机构也借此重新开始了新一轮扩张。

●逆风上扬二手楼市在困境中增长

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5月中旬宏观调控的出台，二手市场的日子一下子变得难过起来，中大恒基、北京中原、链家、我爱我家等知名机构的交易量均出现了二到四成的下滑，更有440多家中小型中介机构倒闭，在市建委备案的房地产经纪机构从3000多家降至2560家。   

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尽管如此，由于上半年的基础较好，今年二手房市场整体来看依然处于良好发展的态势。北京房地产交易信息网显示，今年1-7月北京二手商品房成交量26836套，与去年同期相比上涨了16.83%，已购公房成交量17733套，上涨了3.52%。而供求方面，以中原为例，今年前七个月在中原登记的买卖房源放量6839套，上涨幅度为35.61%；购买者为1848人，涨幅21.89%。中大恒基也认为，虽然经历了前两个月的调控风暴，但从最近走势来看，市场已经渐渐平复，刚性需求已经从心理上接受了营业税，个税，逐渐回流到二手房市场。照此发展，全年二手房成交量突破6万套甚至接近7万套还是有希望的。

●政策回眸宏观调控怎样改变了二手市场

随着各项政策的出台，二手房市场也出现了一些新的变化。其中影响最大的莫过于营业税由两年延长至五年。据中大恒基统计，由于二手商品房在全部二手房交易中所占份额达到六成，而对于多数总价在50万-60万之间的二手房来说，5.5%的营业税就意味着3万元左右的交易成本，所以在受政策影响最大的6月，整个机构交易量下降25%，需求登记量减少34%，房源供应量减少20%。

以二手房交易传统热点望京为例，根据中原地产对市场的监测，新政后6月份客源、房源统计量较新政前相比呈现大幅的下跌，降幅在14%－35%之间不等；而随着需求、供给的双减，该地区成交量也跌了近25%。与此同时，另一热点———万柳地区的房产报价均价在新政后达到了历史的最高点，接近14000元/平方米。而消费者对此处的承受价位始终保持在11000-12000元/平方米之间，因此成交量大幅度下跌。售单超过50%的下降幅度与租单超过70%的上涨幅度形成了鲜明的对比，万柳已经成为了调控后二手市场走向的一个缩影。

而个税的强征则进一步突出了这种趋势。数据显示，京城二手房市场8月上半月与7月上半月相比，买卖成交量下降幅度为7.6%，租赁成交量逆向上涨10.3%；房源供给量比7月份上半月下降了6.3%，求购客户量下降11.2%，与之对应，租赁房源供给量增长了5.3%，求租客户量上涨13.1%。同时，在交易市场上，无税公房和位于南城、五环周边等原先价格较低的房子成为了新的热点。以南三环马家堡为例，8月上半月较上月同期相比，该地区无税公房成交量上涨幅度为4.8%，价格上涨了1.4%，而登记的需求上涨更明显，增幅达6.3%。此外五环周边二手房需求也占到总体需求的13%，比新政前增加了7%。

●由“守”转“攻”大中介开始新一轮扩张

与北京二手房市场开始复苏同步进行的是，许多正规的大中介机构也重新开始了企业规模的扩张。中大恒基本月又新开了20多家门店，年底将达到500家，该公司旗下的新中介品牌“筑家”也达到了50家的规模；我爱我家也由年初的230家店扩张到近300家；链家等经纪机构也正在积极招兵买马。

宏观调控政策虽然给中介行业带来了不小的冲击，但其实对整个队伍也起到了“洗牌”的作用，能让一些有实力、运作规范的企业继续生存下去。中大恒基不断新开门店和推出“筑家”都是为了进一步加大市场竞争，通过竞争让企业内部和整个行业的秩序更加齐整，让那些传统意义上的“房虫子”没有立足之地。

北京中原的扩张则颇有几分“避其锋芒”的感觉，这家在上海等南方城市市场占有率达到第一的公司目前在北京已经拥有22家门店，预计今年内将达到30家，而大力扩展三级市场也是中原地产从去年开始的企业策略，只不过在北京他们更关注于中高端市场。随着宏观调控对市场的整顿，北京二手房市场在交易的透明度和规范化上已经有了很大进步，中原正是看准这个时机准备在北京加大自己的份额。

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责任编辑/sf059

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