杭州楼市产品个性越来越鲜明 只卖给喜欢它的人

“少数派居住的房子。”近日，以此为口号的杭州市中心高级公寓银马公寓正式亮相市场。和现在的大部分开发商总希望把购房者一网打尽不同，银马公寓公开表示，自己的房子只卖给喜欢这种风格的人。

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房地产知名专家顾云昌说，据他理解，少数派就是个性化、差异化。在眼下的市场态势下，打造产品的个性化、差异化是开发商面临的共同课题，一个产品是否卖得好某种程度上可能就在于它的个性是否鲜明。

近日，银马公寓召开了开盘前的产品说明会。这个从规划布局、建筑设计、结构设计、产品营销等各方面都面向特定人群的楼盘，到底有着怎样的个性呢？

六大个性设计，体现少数派价值观

国家一级注册建筑设计师杨明：低密度住宅是城市住宅的最佳模式，大部分情况下我们都市住宅密度都是在25%左右，甚至是以上，高层住宅一般是在20%~22%左右，银马公寓我们这边做了多少的密度呢？只有18.4%。也就是说，4.5万平方米的地块上只造了4幢住宅。

首个通体干挂花岗岩石材的住宅

为了更强调建筑的时代质感及恒久质感，在建筑立面上，银马公寓参照公共建筑的处理手法，将干挂石材与玻璃、金属构件、深凹长窗通过几何方式组合在一起，创造出了简洁、纯粹的外立面。

由于花岗岩价格昂贵、铺装工艺要求高，所以很少有住宅项目的外立面全面采用花岗岩铺装的。据悉，北京的豪宅光彩国际等极少数高档住宅外立面全部采用花岗岩，在杭州住宅中，银马公寓为首个应用。花岗岩是石材中最坚固的一种，不怕风化，不褪色，不怕酸碱侵蚀，经得起时间考验。 [延伸阅读：苦等三载 杭州首次出现大开间厚板自由分隔住宅]

首个大开间厚板结构住宅

在杭州住宅设计中，银马公寓首度采用大开间厚板结构，易于住户自由分隔，满足不同家庭对居住空间的多种需求。

大开间的空间设计概念，早在前几年已被广泛应用于写字楼设计。但这个大开间并非真正意义上的大开间。由于承重梁的外露，减去梁的高度，一般净高只有2.4米，而业主为了达到有效的空间利用和美观，最终还是按照外露的梁进行户型分隔，自由度大大受限。银马公寓的大开间，其楼板无梁跨度达7米以上，楼板厚度16~20厘米。

日本建筑师在上世纪八十年代初的时候做一个住宅，一共十几层楼高的住宅，他和里面所有的准业主，十几户人家进行充分沟通之后，在同样结构的框架里面设计了15种户型，满足了这里面所有的个性化需求。银马公寓的大开间结构也满足了这种个性化需求。

110米的楼间距和2.5万平方米的绿地

因为降低了建筑密度，银马公寓拥有了城市公寓罕见的大空间。

银马公寓，社区之内拥有一个15000余平方米的中央庭院，如此大面积且完整而集中的绿地与10000平方米的城市公共绿地相呼应，形成了极具震撼力的景观绿化，创造了市中心极具稀缺性的景观空间。

而楼间距方面，银马公寓前后两幢板式公寓的最大楼间距达到110米。这样的一个尺度在杭州市区的住宅里面是相当罕见的，做到了户户皆有景，保证了景观视觉、通风采光的最好效果。 [延伸阅读：杭州市继2001年后再次荣获“中国人居环境奖”]

6.6米的超高架空层

银马公寓，超越一般住宅小区所设计的架空层高度，将四幢高层公寓架空层的建设高度均提高到6.6米，这在高层公寓里相当罕见。

6.6米的超高架空层尺度，大限度地保证了将更多的庭院风景融入到架空层的景观空间来，达到两大景观的和谐过渡。同时，通过扩大的公共空间为邻里交流提供更大的平台。

双大堂设计

银马公寓有着独有的双大堂，不仅在底层设置大堂，还在地下室电梯厅区域再设置一个大堂，使住户在此候梯时同样能感受到高端住宅之大气尊贵。地下室大堂也设有IC卡门禁系统。

独立商业建筑，商住完全分离

对于住宅区来说，一定的商业配套不可缺少，但又降低了小区的居住品质，这是一个矛盾。银马公寓在沿教工路设置了二层的独立商街，临近文一路的公共绿地东侧设置了三层的独立商业中心。独立商街和独立商业中心，不仅在规划上与住宅分区，而且在交通设置上也做到了相对独立，可谓实现真正的商住分离。这样，社区住房不仅能“近”享商业便利，同时又能保证一个不被打扰的纯居住环境。

无梁无柱结构，给你设计的最大自由

国家一级注册结构设计师詹乐斌：住宅的常规结构有四种，分别是砖混结构、框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙结构。

杭州2000年以前很多的住宅都是砖混结构；框架结构则有了相对灵活的布置，填充墙可以拆除，现在比较多使用框架结构了；高层建筑一般采用剪力墙结构，剪力墙结构砖墙不能动，要想进行一些改动基本上不可能；第四种则是框架剪力墙结构。它的布置就比较灵活，填充墙可以拆除，且无梁无柱。公共建筑，比如写字楼或宾馆，因为对空间要求比较高，所以常常用框架剪力墙结构体系。而在住宅中却较罕见。

这几种结构形式的特点，确定了其跟居住空间之间的关系。像砖混结构开间就比较小，只能做到3.3米、3.6米，墙不能随意改动，装修时打洞或者拆墙都要通过部门审批。

而相比较而言，框架剪力墙结构体系既具有较大侧向刚度、良好的抗震性能，平面布置又比较灵活。无梁、无柱的最大空间可达到8米×14米的尺度。这种大开间厚板的结构，不仅抗震性能好、刚度大，耐火隔声性能得到很大的提高，而且可自由分隔，增加了用户的参与性。

如何找到少数人的市场

将目标客户群定位为少数人而不是多数人，体观了银马公寓追求产品个性化差异化的鲜明特点。这也要求这一楼盘在产品营销上必须细分市场，将属于自己的少部分人牢牢“抓”住。

在定位上，银马公寓将自己的产品定位于高尚形态城市公寓，将目标客户群瞄准有品位的财富一族。

华浙房产老总胡浪潮这样阐述他们的开发理念：造“好房子”。他认为“好房子”必须具备三个条件：尊重自然、强调人性、创造个性。正是基于这样的信念，早在1995年公司成立之初，他就提出了“不求最多，只求最好”的创业主张，在完善的功能与形式基础上，考虑特定消费群的实际需求或潜在需求，而对每个个性群体的需求，则构成了新时期产品开发的指导原则。

银马公寓区别于市中心精装修高档楼盘的最大特点是，以通过内部结构的变化所带来的空间变化取胜。同样是160平方米的空间，客户可以按照自己的意愿分隔成一室、二室、三室等不同的空间形式。

在银马公寓的楼书上，记者看到了大篇幅的关于个性化室内空间的阐述。其中，还将一些面积的原始结构平面图和设计师的二次空间设计图对比展示，让购房者在装修时有全面的参照。比如一个208.86平方米的B1空间，设计师提供了两种平面分隔方案，一种是四室加家庭室加客厅，这是比较实用的设计方案，被推荐给主张高性价比的城市经典一族。还有一种方案分隔为一个客厅一个餐厅三个房间，这一房型的特色是厅堂超大，客厅、过厅、餐厅一马平川，被推荐给主张非传统空间的都市新贵一族。虽说不是精装修房，但每种方案都配有详细的精装修效果图，让购房者参考。其营销的个性化，从楼书上可“窥一斑见全豹”。 [延伸阅读：新盘行情难以持久 昨杭州楼市预订成交双双下跌]

据银马房产总经理助理樊伟介绍，针对银马目标客户群的需求，银马公寓将采用“体验式营销+影响力营销”为主的营销手段。去年年底省房交会上，银马公寓首次亮相，通过独特的室内多变空间展示楼盘，产品形象首次深入人心。2006年7月，银马公寓全面结顶却未开盘，开发商希望以准现房、景观示范区、交付标准样板房等有组织地看房流程有序地开放来吸纳市场。8月下旬，18米宽，100米长的主入口林阴道景观示范区将对客户全面开放。实景展示，也许是展示高端住宅品质的最好方式。

顾云昌：个性化，楼市发展方向

什么是为少数派造的房子？我的理解就是个性化、差异化。前几年，中国的房产市场太亢奋了，购买者和开发者都很浮躁，这样的市场很难出好的产品，有好产品才能推动市场好的发展。

在杭州看了不少房子，这个楼盘给我的印象很深刻，就四幢楼，里面很简洁，没有多余的地方。整个楼盘的规划，可以这样形容，“楼从绿地生”，北边是一个公共绿地，中间是一个私家花园，四栋楼在绿地中生出来。我上大学的时候老师就讲少就是多，少反而记得住。

中国房地产的市场已经进入到了新的发展阶段，产品也要产生新一代的产品。杭州的市场开始进入买方市场，供求比较平稳，已经改变了前几年比较浮躁的情绪，现在我们消费者基本上到准现房才开始买。我们开发商也理性了，请了好的设计师，有好的策划，建设思路也是很认真，希望自己的产品有更多的个性特征。因为今天的市场跟去年、前年相比，不一样了，更加理性了，这是房地产市场发展的方向。

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