二手楼市卖家因房源情况不同 呈现三种不同表情

8月17日，当第一单个税缴纳变成现实后，困扰杭州二手楼市多时的“个税如何缴”悬疑终于得到破解。而等候已久的买卖双方，也纷纷做出了自己的选择。

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眼下的二手楼市中，卖家心态可谓颇为复杂，而且因手中房源情况不同，大致主要呈现出三种不同“表情”———有些卖家仍“坚守阵地”高挂出售牌，但为吸引买家眼球多明智选择了“个税自理”；一些大户型卖家则采取了“低价入市”策略，甚至通过“亏本买卖”急于将“烫手山芋”抛出；而不少“双涉税”次新房和部分不符合退税条件的房改房，则选择了暂时离市静等来年的做法。

“个税自理”———八成坚守者的一致选择

自个税消息出台后，二手楼市的卖方阵营可谓军心大乱。忍痛割肉的、退避三舍的、犹豫不决的……一时间，不少卖家变得无所适从。当然，也有一群坚定的卖方静观其变、适时调整。 [延伸阅读：卖家心理受政策影响 “超低价”二手房频现杭城]

据中原地产统计，自个税正式开始征收后，仍坚持要卖的挂牌涉税房源中，80%选择了“个税自理”———换言之，房东愿意自己承担交易中发生的个税。从总体上来看，这些“个税自理”房源涉税额度并不大（多为数千元）。房东选择自行承担，就是要吸引买家的目光。据中原地产一线经纪人透露：目前二手市场门庭冷落，寥寥无几的上门需求客户，对于有营业税和个税的房子普遍带有抗拒心理。而那些“净到手”的房子几乎是没人想看。相反，“营业税”或“个税”自理的房子，会使客户减少很多心理负担，更能引起买方的兴趣。还有一些打着“个税自理”牌的房源，则是房东在一年内已购入了新房或正准备购入新房，由于符合退税条件，房东压力不大，“自理”起来也显得更轻松。可以说，这部分真正自住的“置换群体”受个税影响极小。

如今的“个税自理”，很容易让人联想到2004年的“个税转嫁”，同样的政策带来的结果如此截然相反。2004年1月，杭州市出台了恢复征收“20%个调税”的政策。部分涉税房源交易成本大幅增加，卖方普遍将缴税“责任”推到买家身上。由于当时市场供不应求，成交客户多为购房意愿迫切的“刚性需求”，对短期内因个税转嫁导致暴涨的房价很是痛苦，却又不得不无奈接受。但时过境迁，经过两年宏观调控的洗礼，如今的市场已变得非常理性，如果再“个税转嫁”，不但令买方难以承受，就连卖方自己也觉得不合时宜。因此，在个税征收得到实施后，大部分坚守的卖方果断选择了“个税自理”。

“低价入市”———大户型卖家心急火燎

从“限时调价”到“亏本急卖”，商场中的一幕幕场景在如今的二手楼市中悄然上演。

对个税开征前几天出现的这种情景，不少人认为是房东为赶“末班车”做出的应激反应，时间一过自然会消失。但现在看来，这种“调价大行动”并未因个税的开征而销声匿迹。近期，中原地产的挂牌房源信息中“亏本急卖”的房源仍偶有出现，其中不乏一些成新度、地段都较好的优质房源。

如日前挂牌的一套市区某花园120多平方米物业，房东一年前的买入价与眼前的挂牌价格仅差2万元。如果再加上这一年的利息，已是亏本卖房。手中持有两套住房的这位房东坦言，因还贷压力较大，加之对后市看跌，考虑再三还是决定宁可亏点，也要尽快将这套房子处理掉。而另一套位于城西某小区大户型更是“实惠”得让人有点不敢相信，这套200多平方米物业，挂牌价仅5500元/平方米，比同小区中小户型成交均价低了近2000元/平方米。而且还不是“净价”，所涉营业税和个税还可以商量。房东表示目前只有低价入市才有可能吸引更多的看房者，宁可不赚钱也要抢得先机早日售出。 [延伸阅读：“净买价”叫板“净卖价” 二手房市场暖意渐现]

据了解，同样选择“低价入市”的卖家还有不少，主要集中在滨江、闲林区块。这两个区块由于相关配套尚未成熟，一些人打消了原本自住的念头，转而选择出售。但再度出售并非当初购房时那般简单，一方面这些房源面临同质竞争压力，同时还要和一手新盘相抗衡；另一方面，调控的步步加紧，使得交易成本快速上升，房东们的心理压力也在不断加大。

从目前急售的房东心理看，对后市看跌是选择“低价入市”甚至“忍痛割肉”的主要原因。中原地产近期的抽样调查显示，认为房价会跌的占到了半数以上，认为会涨的仅占14%。在严厉的宏观调控下，房价稳定已成大局，投资需求已基本撤离楼市。虽然低价抛盘房源总量还不算多，但显然已经蔓延到一部分打算自住的需求。

“退避三舍”———暂时离开静等来年

与前两类出售方相比，还有一类卖方选择了暂时退出市场，静等来日的策略。

据中原地产统计，个税消息出台，因涉税直接撤销委托表示不卖或转租的房源，占有效挂牌房源两成左右。其中，既涉个税又涉营业税的次新房，以及部分不符合退税条件的房改房，是退出买卖市场的主力军。

如以蒋村商住区为例，上市的二手房中次新房较为集中，如桂花城、南都德加、颐景园、星洲花园、新金都城市花园等。作为品质楼盘的代表，这些房源一直是二手市场中的宠儿，其价格较周边普通二手房遥遥领先。但由于大部分未满5年，这两个月接二连三的营业税和个税，使其交易成本瞬时增加，且幅度较大（因为面积大、总价高）。在两项税额的双重压力下，不少业主选择了“不卖”或“转租”。香樟公寓一位业主就认为，目前出售达不到理想价位，个税和营业税加起来要五六万元，还不如等满五年后再出售。市中心区域艮山福居的一位卖家则分析自己的房子品质、地段有优势，因为“稀缺”而不大会跌价，现在不租也不售，等满五年再说。

相比之下，不符合退税条件的房改房持有者，对营业税和个税表现出的敏感程度并不比上述类型低。房改房拥有者多为收入、工作较稳定的工薪阶层，心理承受能力有限。因为一再错过最佳销售时机，个别房源交易成本甚至高于普通商品房（房改房需交土地出让金），使得不少房东“另辟蹊径”，开始转向租赁市场。房改房以中小户型居多，且地段大多不错，因此深受租赁市场欢迎。这类房源租金一般在1500元左右，出租收益稳定，一到市场就能租掉，几乎没有空关期，目前转租也许是最好选择。但需要提醒的是，从长远看，房屋折旧及新楼盘带来的竞争压力，对原本成新度不高的房改房将产生影响，其房价未来走势如何难以预料。

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