商住楼销售速度大幅降低 改造成为定局

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月31日13:06 搜房北京新房网   

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“住宅禁商”政策发布以来，尽管写字楼市场利好反应还较慢，但商住楼市场受到的“重创” 十分明显，销售速度骤降，个别项目甚至出现了大批退房。

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改造是唯一出路

位于朝阳门的某商住楼项目，政策出台之前，外墙一直主打“轻松拥有70年产权甲级写字楼” 字样的横幅；政策出台后，横幅被悄然摘下，改为“现房销售”字样。记者途经售楼处，发现 里面异常冷清。据与之有接触的销售代理公司负责人透露，“住宅禁商”政策出台，对该楼盘 打击很大，销售速度大幅减缓，本来缴纳了定金的客户纷纷退房，开发商一时束手无策。

“这种住宅立项的项目，目前看来，改造是唯一出路。”北京经纬时代房地产经纪公司副总经接受采访时说。

公寓是改造方向

具分析，由于这种项目大多是公寓，所以还是要往公寓方向改造。

商住楼和真正公寓的区别在于，第一代商住楼是在纯粹的住宅里办公；第二代 商住楼就是现代城那样的产品，厨房卫生间俱全，不过户型结构方面考虑到了办公用途；第三 代商住楼立项是住宅，但设计建造基本上是按照写字楼的标准作的。比如楼层有公共卫生间， 电梯数量和速度、楼层层高、空调都是按照写字楼标准配置，空调一般用分户式中央空调等等 。室内基本上没有厨房和卫生间，只在相应位置预留了管线，但不做分割，进门就是通畅的一大间。

“这样的项目由于设计功能的限制，有其不适宜居住的地方，但也有其适宜居住的地方，比如 层高就非常有优势，所以改造是比较可行的一条出路。”

物理改造还是说辞改造？

事实上，不少开发商已经着手改造了，但是改造分两种，“一种是物理改造，一种是销售在说 辞方面的改造。”提醒购房者一定要认清其中的区别。

具体而言，“前者是在建筑方面进行真正的改造，让看房人一进门就找到家的感觉，这需要开 发上投入成本，这种做法的好处在于引导性极强；后者其实就是告诉客户：这里以后就是住宅 ，没有人能够办公，所以您也当住宅买就行了，好处在于成本较低，但引导性不强。”

当然，“有些产品可以根据周边市场需求特点，再花点钱，提高档次，也不失为一种明智的做法。”

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责任编辑/SF006

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