商业地产火爆背后隐患 济南商业地产的优与患

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月31日11:31 齐鲁晚报   

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商业地产的开发代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平，同时也因为商业地产丰厚的利润和辉煌的发展前景，商业地产已经成为继住宅开发之后的新一轮的开发热点。济南市商业地产的发展主要表现在以下几点：

一、城市改造带来商业地产发展机遇

商业中心的发展应当与城市发展的节奏合拍，济南现在大规模的城市改造，为商业地产开发创造了良好的契机，无论从商业角度还是地产角度来看，现在发展商业地产生逢其时。

成熟社区金街银铺

二、传统商业日趋衰落，新兴业态增长迅速

传统的百货商场因为管理水平低下、功能单一而日趋衰落，一些新兴的商业业态，如大型超市、综合购物中心、SHOPPING　MALL、各类专业市场、产权式商铺如雨后春笋般兴起。这些新的商业业态在将一些新的消费理念引入济南的同时，也引发了投资者的关注。

三、商业地产供需两旺

在当前经济形势下，债券、储蓄、证券、房地产几种投资方式中，无论从投资风险还是回报率来分析，作为个人投资，房地产是最佳的选择之一。相对于住宅和写字楼，商铺的商业特性更为明显，这就决定了它更具有投资价值。在北京、上海、广州、深圳等大城市，投资商铺早就成为最为热门的投资方向之一，而现在的济南正在向这个方向努力着。

四、商业地产火爆背后尚存隐患

济南商业地产的走高是历史的必然，可以说是商业资本高速圈地以求更大市场份额和民间资本进入投资领域的客观要求。首先是巨额利润的吸引，使开发商趋之若鹜：济南市场的许多商业项目租售价格都居高不下，其价位基本是同等地区商品房和写字楼的２至３倍，有的甚至更高。在这种高额利润回报的诱惑之下，老牌房企加大了商业地产的开发，处于初级发展阶段的开发商也纷纷在中心或新兴商业区大兴土木。其次是商业地产较高的投资回报率吸引了众多的投资者：据测算，在眼下的济南市场，住宅投资收益率约为5％到10％，而商铺投资的收益率则为10％～20％，有的甚至达到30％以上。

急剧增长的商业需求着实把济南商业地产烧得火旺。而火热的背后，并不能掩盖出现“死铺”和商铺空置率日趋走高的隐忧。据分析，济南商业地产的隐忧主要来自三个方面：一是盲目开发，定位不准；二是包装过度，物非所值；三是产权与经营权问题：在国内，商场更多的是被分割成小铺位来出售，使一个商场的产权所有人有数百甚至上千，一个铺位也有几个业主，如果将来业主的意见无法统一，势必会影响商场的经营。

 

责任编辑/commerce_bj001

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