沪房地局推出新规定 “外资直接拿地”大门关闭

上海房地局近日推出2006年国有土地使用权挂牌出让1号公告，在其“竞买资格及要求”一项中，出现一条以往从未有过的规定：参加竞买的境外投资者必须领有一年期外商投资企业批准证书和营业执照。

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据悉，在此之前的上海土地招拍挂中，只要资金充足，境外自然人也可以参与竞买土地。

1号公告中的“限制”来源于7月11日六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文件)，这一规定旨在防止境外热钱短线炒作境内房地产、稳定房市。

文件中的第一和第三条指出，“境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。而设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。”

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上海东方早报记者了解到，此前大部分外资在参与国内土地的竞买时，都会通过一个在境外注册的子公司参与竞争，而不会以国内注册公司的名义。即使对于国内一些H股上市企业来说，他们也更加愿意利用境外身份进行交易。除了税收因素以外，币值也是其中非常明显的一条考虑因素。

而此次门槛的提高，要求企业在内地注册并拥有“外商投资企业批准证书”，则意味着投资者就已经具备了境内企业的身份，那么也就只能用人民币支付土地款。这对大多数公司来说，面临着汇差的损失。

与此同时，外汇虽然可以通过增资形式注入公司，但从目前来看，由于严控外资房地产投资，这使得审批时间很难被严格控制到土地款交易期限之内。

除了企业资质之外，保证金的支付也是难题之一。由于此次门槛提高的具体操作规定没有明确，外资公司保证金支付方式也变得难以确认。

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