房贷监管之惑:被开发商套牢 银行骑"虎"难下?
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“如果房地产真的存在过热和泡沫的话，银行肯定难辞其咎。”８月２５日，一位银行界人士在接受中国经济时报记者采访时说。
在上述人士接受记者采访前一周，央行同时上调银行金融机构存款准备金率及人民币存贷款基准利率。
央行有关负责人日前表示，新的加息政策，旨在利用利率杠杆抑制“投资和信贷的冲动”。
业界人士表示，中央宏观调控政策能否执行到位，关键要看银行的表现。而一些银行本身在眼下这个“节骨眼儿”上问题也不少，显得“身不由己”。
“闸门”放水
今年７月２１日，央行宣布上调金融机构存款准备金率０．５个百分点，从８月１５日起生效。实际上，这是今年央行第二次上调存款准备金率。此前，央行最近一次宣布上调存款准备金率是在今年６月１６日。细心的人们发现，在不到４０天的时间里央行两次上调存款准备金率。
按照央行新的加息政策，自今年８月１９日起，我国金融机构人民币一年期存贷款基准利率各上调０．２７个百分点。值得关注的是，这是近两年来央行首次同时提高存贷款利率，也是自２００４年１０月２９日以来，中国第４次上调房贷利率，中长期贷款累计升息幅度达到１．８％。
“尽管近来房地产宏观调控政策对房地产市场炒作起到了一定的遏制作用，但效果并不明显。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容近日撰文表示。
来自官方公布的统计结果显示，７月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．７％，新建商品住房销售价格同比上涨６．７％。上海房价仍保持下降态势，同比下降了３．５％，而北京的新房销售则上涨１１．１％。“实际上，房价上涨幅度比这些公布的数据要大得多。”易宪容说。
６月末我国全部金融机构人民币各项贷款余额为２１．５３万亿元同比增长１５．２４％；今年前６个月贷款增加２．１８万亿元占央行全年指标２．５万亿元的８７．２％；上半年全社会固定资产投资达到４２３７１亿元同比增长２９．８％。
在房地产投资与信贷方面，尽管个人住房消费信贷余额到６月底上升到２．１万亿，比上年同期下降９．７％，但上半年完成房地产开发投资达７６９４亿元，同比增长２４．２％；而在资金上，上半年房地产开发投资银行贷款增长达５６．４％。在北京，上半年房地产开发企业贷款同比增长更是高达４０．１％。
易宪容一针见血地指出：“这些数据说明，今年来的房地产投资快速增长基本上是建立在国内银行贷款基础上的。”
据有关媒体报道，７月初国家发改委曾指出，今年前五个月我国房地产开发企业国内贷款增长速度达４２．９％，增幅比去年同期提高３４．２％，增长速度连续５个月保持在４０％以上。为此，国务院给央行下达了总量控制指标，而银监会在７月中旬的主要商业银行负责人上半年经济金融形势通报会上，也曾警告各家商业银行把好信贷“闸门”，决不能忽视信贷带来的巨大风险。
易宪容认为，银行资金利率过低及其易获得性，是“不少人通过金融杠杆炒作”，导致国内房地产市场价格快速上涨的原因之一。“此次央行加息主要目的就是通过利率工具来遏制固定资产投资过快增长、银行信贷规模快速扩张和房地产价格快速上涨，以引导国内企业和金融机构衡量风险预期，保持价格总水平基本稳定。”
被“绑架”的银行
“今年上半年房地产市场出现过热和反弹，与商业银行信贷多少有点关系。”８月２５日，工行北京分行昌平支行一位人士在接受记者采访时坦承，过热会带来一定的风险。
前不久，银监会针对房地产信贷方面存在的问题，专门下发了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（简称“５４号文”），要求各银行金融机构进一步落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔２００６〕３７号）精神，要求银行金融机构必须加强市场研究，坚持科学发展观，完善内控措施，严格执行有关信贷管理规定。
“房地产过热、房价上涨过快原因是多方面的，并不只是开发贷款增多，就像房地产市场一样，并不只是卖得多，买得也多，是整个国家一个大的气候，整体都需要进行宏观调控。”
“我们今年上半年的信贷指标现在还没有用完，发放的房地产开发贷款也没多少，在这方面控制也很严格，一般需要开发商自有资金达到４０％－５０％，最起码也要３５％以上，我们才会给项目发放开发贷款。”工行上述人士表示，相对而言，在当地工行、中行等四大国有商业银行中，房地产开发贷款的发放，“可能数中行最多。”而谈到个人房贷，他表示，“个人房贷一直是银行优质资产，哪家银行都想发展这方面的业务，都想抢这一块蛋糕。”
“我们已经做好了２０多个亿的贷款，但总行只给了几个亿的指标，现在有十几个亿放不下去。”近日，厦门工行一支行行长对记者抱怨。据悉，近期珠三角地方银行争夺贷款指标的“战斗”颇让一些支行为难。
“自己有３０００万元的资金，都想干３个亿或者是５个亿的工程；有５个亿的，无不想干５０个亿甚至１００个亿的工程。实实在在地说，除了极少数的开发商，现在的房地产开发商一般哪里有钱？！很多开发商９０％多的资金都是依赖银行！”８月２５日，建行总行信贷处有关人士对记者发出这样的慨叹。
“信贷指标原本是计划经济时期的产物，想给你多就多，想给你少就少。现在信贷指标都是活的，可以突破，也可以追加。”建行总行这位人士表示，真正让银行感到为难的并不是信贷指标，而是被开发商“套”住。而后者风险更大，也更可怕。
他说，“现在很多分行层面的领导还没真正转变观念，就认为房地产行业利润高、挣钱。许多银行为什么舍不得把钱投到别的行业，就是因为他们认为其他行业没有房地产这个行业挣钱。房地产业虽然是高风险行业，但也是高利润行业。”
“现在银行存在的问题是底下的人不怎么听话。像炒股票一样，房地产也套住了很多人、很多资金。房地产开发有一定的时间周期，银行信贷一旦停下来后，假设前期已经贷给了开发商５个亿或者１０个亿的资金，不再继续向其发放，不良贷款就上来了。”
“在这种情况下，搞业务的部门领导，一般都会千方百计想办法继续发放，只要贷款能继续跟上，不良贷款就变成了‘正常贷款’或者是‘优良贷款’。否则，银行巨额资金就可能打了水漂，后果责任重大。”
因此，银行和开发商只能“大家商量着办”，“赶紧干，先盘活，工程先结束再说。”银行人士表示，跟股票一样，在这一轮宏观调控过程中，房地产套牢了不少银行，这也是房地产信贷“闸门”把守不严的一个不容忽视的重要原因。不该发放的贷款照常发放，就这样，银行如同被开发商绑上了“战车”，骑“虎”难下，并最终成了推高楼市的幕后推手。
银行该不该承担指责？
“现在谈到房地产的问题，一直有个误区：人们包括很多专家学者总是不断地去探讨资产怎么盘活、市场怎么搞、房价为什么还在涨等这一类细枝末节的问题。而其实，房地产的问题，已经不是一个简单的经济问题，而是一个复杂的政治问题。”
“现在是中央政策怎么执行的问题。银行信贷规模快速扩张要放慢，房地产价格上涨过快要降下来，市场要进行整顿，党中央、国务院三令五申，不让搞的事情没什么理论可探讨，银行必须从政治的高度无条件加以重视，顾全大局。”建行相关人士表示，哪怕银行自己损失一点，消化掉，也要配合中央政策，把不该发放的贷款停下来。
今年上半年，在中央有关部门提高银行信贷门槛，严格信贷管理，收紧银根的情况下，商业银行却纷纷“开闸放水”，对此，各个商业银行是否应当承担相应的指责和过错？
“如今各个银行，存款都很多，大量的存款得放出去，要不就无利可图；存款放出去越多，利润越高。各家银行每年都制定有一个放贷指标，除了存款准备金，其他资金都得投出去。中央的调控政策不是不让银行放贷，是让转变观念，让控制，让银行调整结构。”对于上述问题，在一家银行任职的人士表示，对商业银行不应有太多的苛求。
“怎么承担指责？除非回到计划经济时代，每年放出多少贷款，由国家出台规定说了算。现在各个商业银行都是以经营为主，自负盈亏，竞争非常激烈，你不做的贷款，可能别人要做。”浦发银行重庆分行信贷部门一位不愿透露姓名的人士表示，央行和银监会的许多政策均是指导性的，什么情况下应发放贷款，什么情况下不该发放，银行都有一套自己的标准，也会尽最大努力执行中央有关政策，不能笼统地指责商业银行，必须具体案例具体分析。
“现在很多银行得以生存，和许多客户建立了长期的合作关系。人家有需求，银行不能不满足，支持人家两年，突然不干了，客户就跑了。”建行一位人士认为，银行也有自己的苦衷。
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