“金九银十”冷清开场 高档住宅打中长线投资牌

在“金九银十”交易旺季即将到来之前，加息政策出台很可能会延长买卖双方的观望期。

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“加息以及近期一系列政策‘组合拳’的积累效应，今年的买卖旺季很可能会冷清开场。”上海中原地产研究咨询部经理马冀日前表示，在二手房市场成交量持续走低的大背景下，央行宣布再次加息对目前低迷的市场来说，又是一大利空消息。由于政府目前仍鼓励中长期投资，在今年的买卖传统旺季，投资回报率较高的中高档公寓可能会成为中介行业的主打产品。

从中原地产近期的成交情况看，中高档物业长线投资的战役已经打响。打浦桥板块由于转售为租过于集中，导致租金的短期下滑；徐家汇传统旺地成交量、价仍坚挺；南黄浦动迁需求扎堆的板块，中高档公寓的长线投资市场走得有些艰难；而黄浦滨江板块近期出现了零成交现象。

打浦桥：二手房租金下调5%

卢湾区二手房市场在个税出台的影响下，其买卖和租赁成交量相对保持平稳。从近期整体的市场情况来看，房龄在2-5年的房源供应骤降，多数由出售转为租赁。而从成交结构来看，主要集中在2年以内及5年以上房龄的物业。

板块内一些房龄在2-3年、中短期投资客比例较高的楼盘业主转售为租的现象最多，约有20%左右。一些持有大户型房源的业主惜售心理渐浓，尤以“卢湾都市花园”和“海悦花园”最为明显。板块内租赁房源量大幅增加，导致租金有近5%小幅下调。

近期该板块房龄在8-10年的“海华花园”和“海丽花园”较受客户青睐，这两大楼盘热销的原因就是“无税”和较强的自住功能。

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徐家汇：二手房成交两极分化

近期，徐家汇板块的中高档楼盘成交相对稳定，价格异常坚挺。从成交盘源量上看，市场出现两极分化现象比较明显，总价在300万元以上和120万元上下的楼盘受追捧。

总价在300万元以上的楼盘，诸如“东方曼哈顿”、“莱诗邸花园”、“尊园”等高档住宅，成交向来较为流畅。而“福源汇居”、“永新花苑”等楼盘多受本地及内地长线投资客的青睐，该类型楼盘的销售均价基本在20000元/平方米以上，投资回报率一般都在5%左右。

徐家汇另一类较为热销的楼盘则是有一定房龄的高层公寓住宅，如“玉兰花苑”等总价在100-120万元上下的物业，近期都有不错的成交，究其原因主要是周边拆迁户的刚性需求比较旺盛。

黄浦：长线投资市场冷清

南黄浦的二手房市场近期处于低谷状态。从中原门店调查了解到，近期南黄浦板块买卖成交量，特别是以长线投资为目的的买卖市场并不是很活跃。由于该板块的需求以动迁户及改善型需求为主，购买实力普遍不是很强，导致南黄浦中高档公寓的长线投资市场走的有些艰难。

板块内一些比较典型的次新楼盘如“明日星城”等，前期投资客比例较高，新政出台后卖家的心态比较稳定，都不愿意降低挂牌价格，最近成交的几单“明日星城”单价都在14000-15000元/平方米左右，促成成交相对艰难。

黄浦滨江板块的成交则更为惨淡，近期几乎没有成交。主要在于板块内的楼盘目前主要是用来出租，租赁情况也比较好，而用来出售的房源则非常少，该板块内最知名的高档楼盘“耀江花园”近期几乎没有成交的案例。

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