徐滇庆“抽丝剥茧” 算几笔账一起揭开房价之谜

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月30日08:13 中华工商时报

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终于有人清楚地给“房奴”们讲了一遍：中国房地产市场究竟发生了什么事。加拿大西安大略大学经济学教授徐滇庆被逼着写了一本《房价与泡沫经济》。

在一个“滥言时代”，众说纷纭、千奇百怪、信口开河，不负责任。徐很无奈，要从经济学基本知识讲起。要“抽丝剥茧”，不要想当然，但当事实被认真梳理后，用到的原理很简单，结论也很清楚。

徐滇庆从头讲起，但按照读者需求，我这里从结论介绍起。房价是涨还是跌？徐的结论有五点：

一，高房价不等于泡沫经济，从各种数据分析看，说中国出现房地产泡沫经济夸大其词了；二，由于利率仍然低水平，真实需求旺盛，尽管局部房价可能出现波动，但是全局上房价将继续保持上升态势；三，即使房价不大跌，暴涨也绝对不是好事，暴涨背后隐藏着贪污腐败和偷税漏税，要防止暴涨导致泡沫经济，危及金融安全；四，平抑房价关键在于整顿房地产市场秩序，应当鼓励保护真实需求而打击限制投机需求，加大投资需求的交易成本是房地产政策的着力点；五，加强房地产研究，普及经济学知识，结束“滥言时代”。

认真读读《房价与泡沫经济》，小有耐心的人都可以了解徐是如何得出以上的结论的，“世界上就怕认真两个字。要弄清楚房价之谜，不妨坐下来认真算几笔账，只要认真一算，恐怕有些人就要露出狐狸尾巴了”。

简单起见，徐以2004年为着力点，将2003年的房价当成一个“黑盒子”：既然2004年前后商品房造价并无明显变化，而全国购房者因为房价上涨多支付了1663亿元，这笔巨款不会人间蒸发，只能有两个去处：地方政府或者开发商。但根据公开数据一算，地方政府并没有相应增加财政收入，那么房价增加的部分去哪里了？被官员贪污了？房地产逃税漏税了？

徐滇庆找到福州物价局“敢为人先”的研究报告来分析房价成本。2005年福州的研究，表明房地产开发项目的平均利润率达到50％（这和国家统计局说的7．77％有天壤之别，至今无人给出正面解释）。如果住宅的造价只有房价的一半，地方财政也没有得到什么好处，那么房地产商的利润就在50％以上吗？几乎所有房地产商都坚决否认这一点。但是，如果让他们谈利润，又都吞吞吐吐。这个时候，徐考虑到每个房地产项目都需政府各部门批的“五证”，得到一个结论是：房地产商可能拿到超额利润的一部分，而另外一部分可能进了地方政府的私囊。