评论：房价适度上涨是房地产市场发展的必然选择

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月29日14:38 中国经济网   

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房价是房地产业发展的风向标，其走势情况既能反映当前房地产业发展的现状，又能预示未来房地产业发展的方向，且与国民经济及各阶层利益紧密相关。"国八条"的出台，使房价在沉闷了一段时间之后，出现了报复性上涨。

今年又出台"国六条"，结果会怎样呢？笔者认为，根据我国房地产行业自身的特点和各相关利益群体的需要分析，我国房市价格发展的趋势仍是适度上涨。

市场经济应由市场来调节，由市场来决定供求关系，由市场来决定房价涨跌，而非行政手段。我国目前的房地产经济还不是真正意义的市场经济，是政府在主导房地产市场，即决定房地产业命脉的土地资源掌握在政府手里，现有的土地供给制度就决定了政府指向哪里(出让哪块土地)，开发商就得打向哪里(到哪里开发)；政府部门指定多大容积率，开发商就建多少房子；政府部门确定综合地价是多少，开发商就得接受多少土地成本。虽然也经"招拍挂"，但影响操作过程的因素很多，行政行为仍然起主导作用。

另外，作为支撑房地产业的另一个重要资源--银行信贷，无论是信贷规模、信贷条件、还是贷款利率，都由政府控制。

房地产开发商只能在这些主要资源非市场化的大背景下，按照政府指定的条件，来发展房地产业，上游资源由政府控制，下游产品面对广大消费者接受市场检验。这是一种畸型的市场。

虽然主要资源的非市场化决定了我国房地产市场是政府主导型市场，但毕竟已进入市场，市场经济规律的巨大杠杆无时不在挣脱政府行政手段的束缚而调控着进入市场的各个主体及相互间的关系。我国当前房地产业这种行政强制干预与市场自然调控犬齿交错的现实，使影响房价变化的因素较为复杂。

市场经济规律和经济发展的需要

供给与需求是最基本的经济力量，任何行业都受其支配。市场供求关系是房价涨跌的钥匙，也只有供求关系才能从根本上调节房价。我国正在向中等发达国家奋进，虽然国内许多发达城市和地区的GDP已接近中等发达国家水平，可人居环境和条件还有很大差距(中等发达国家人均居住面积近50平方米，我国城市人均居住面积约为20平方米)，那些欠发达和不发达地区差距就更大了。加上社会主义新农村建设和城市化的发展，大量农村人口城市化，这些无疑对房地产业产生更大更持久的刚性需求，也就意味着中国在未来20-30年内房地产市场仍是供不应求的关系，中国房市是长期牛市，降价不可能。

从国家到地方，房地产业均是经济发展的支柱产业之一，它对GDP的推动作用是明显的。尤其对于我国的投资拉动型经济来说更为重要。我国国民经济每年以9%以上的速度增长，今年上半年GDP增幅达到10.9%，固定资产投资同期增长29.8%，而让在国民经济中占有重要地位的房地产业，其房市低靡不振，这本身是不符合经济发展的需要。从大多数发达国家发展的经验看，房地产发展应有一定的超前性，即房价增幅略高于GDP增长速度是适宜的。只有房价适度上涨，才能保证房地产业的稳定增长,才能保证GDP的增长。

房地产业自身特点和现状所决定的

房地产业因其投资大、周期长、涉及行业多等因素，属于高投资、高风险的行业，高收益、高回报是理所应当的，否则就没有人投资地产了。房地产业的利润水平高于加工制造业、服务业等是正常的，是承担高风险的超额利润。保证开发商正常利润的实现是房地产业生存、发展的必然。

房价的高低与房价构成要素的变化相关联，简单地说房价是由综合地价、建筑成本、相关配套费，税收、利润和管理费用构成的。近年来政府的相关配套费虽略有上涨，但影响作用不大，税率基本稳定，那影响房价的主要因素就在综合地价和建筑成本上。综合地价控制在政府手里，近几年地价上涨的幅度是比较大的，平均每年增幅超过10%，它是房价上涨的主要因素。就建筑成本而言，随着人们住房标准的提高，新型建筑材料的使用和一些强制性建筑规范的要求，加上主要建筑材料如钢材、水泥、门窗等大幅度涨价，使建筑成本有一定幅度的加大，这是房价上涨的次要因素。就开发商的利润空间看，是逐年下降的，在房屋购买成本中(以1万元/m2房子为例)，地价从五年前的占10%升至30%左右，建筑成本从占25%升至近30%，税收10%强一点，配套费10%弱一点，还有5%左右的营销管理等费用，开发商的利润空间有多大就不言而喻了。而房地产市场的门槛是在逐年提高，开发商投资成本加大，利润空间缩小，房价怎么可能降。

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责任编辑/sf057

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