调控政策出台日即利益博弈时 加息后的各地楼市

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月29日09:54 房地产时报  王兴 刘扬 李淳  

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个税讨论未息，加息调控又起。政策出台日，观点纷争、利益博弈正当时。加息后买不买房？五年内转手房价涨多少才保本？固定利率房贷会上调吗？这些成了本周各地楼市最热门的话题。

南京一年内卖房

房价涨10％才保本

加息后，“买房五年后再卖，到底需要多少成本？”业内专家算了一笔投资账。

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5年内转手成本增加。南京中原地产的有关人士介绍，在2004年6月以前，买卖二手房只需缴纳2％的契税，而两年过去，加上5．55％的营业税以及1％的个税，光缴纳的税收就要达到8％或者9％。此外，还有银行利息、物管费用等成本，除去装修费不算，目前持有房屋一年后转手的成本已经达到13．5％。南京房产信息研究中心的专家表示，更为关键的是，由于政策接二连三地出台，短期投资者承担的风险将难以估计。城南一位开发商认为，作为风险的预期不确定性和转手成本增加一样，都对投资需求有着影响。而投资者必须既能抵抗风险，又能承担增加的成本方可入市。

一年内转手包括三方面成本。根据南京我爱我家的舒莉莉测算，购房后持有一年卖出的总成本达到13．5％－16．5％。即便这一年内，持有者将房屋出租并获得约房屋总价3％－4％的利润，那么转手时房价也要上涨9．5％－13．5％，投资者才有利润可言。

据悉，13．5％－16．5％的总成本主要包括三方面：1、买房税费支出2％－5％：其中2％契税，如果是新房还有2％－3％的维修资金；2、持有过程中利息等成本约4．85％：其中贷款利息支出约4．07％（70％房贷×贷款利率5．814％）、存款利息减少0．75％（首付30％×存款利率2．52％），有些小区还需承担一些物管费等；3、卖房税费支出约6．6％：其中5．6％的营业税及附加，1％的个税。“这还是不包括装修费用的成本”。舒莉莉介绍。

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责任编辑/sh012

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