21世纪不动产：2006年第二季度北京市写字楼分析
—— 21世纪不动产北京中天大业加盟店
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1 市场大事
1.1 新一轮宏观调控，以调整住宅结构为主要目标
在1季度市场分析中，21世纪不动产北京中天大业加盟店总经理邓中文先生预计，年初房价上涨过快，恐将引发新一轮宏观调控，果然，在5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施，并针对当前国内房地产市场所存在的问题提出六条措施，即“国六条”。 5月２９日，国务院办公厅又转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，作为近期出台的“国六条”的配套细则，新一轮宏观调控正式启动。
“国六条” 继续强调调整住房供应结构，继续强调加强税收、信贷、土地政策的调节作用，继续强调增加经济适用房和廉租房供应的意义，继续强调整顿和规范房地产市场秩序，继续强调加强市场监测，完善市场信息披露制度等，这些都是与前期政策承接的体现。同时，对一些前期政策里只提出原则性要求的问题，提出了量化的解决措施，而这些量化指标，在《意见》中被更明确地提了出来，如，近期经济适用房建设目标９月底前公布、９０平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型、土地闲置２年将被收回使用权、个人房贷首付不低于３成等。
本次宏观调控对住宅市场影响巨大，但对写字楼市场几乎没有影响。而且因为本次调控将严重打击住宅市场的投资行为，部分投资资金将投入到写字楼市场当中，对于写字楼市场将起到促进作用。
1.2 经济仍然过热，贷款利率再次上调
4月27日，中国人民银行宣布自28日起上调金融机构贷款基准利率，这是我国自2004年10月份加息以来首次提高贷款基准利率。与上次有所不同，此次央行仅上调了贷款利率，并没有调整存款利率。而且此次央行调整利率非常突然，没有给出宽限期，从次日起，金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%。其他各档次贷款利率也相应调整。
本次调息主要是针对当前投资增长过快发出的警示信号，统计显示，一季度我国全社会固定资产投资同比增长27．7％，增速比上年同期加快4．9个百分点，在快速增长的投资拉动下，一季度我国经济增速达到10．2％，已处于偏快区间，或者说，处于潜在增长区间的上限。在经济可能过热的威胁之下，央行只能再次起用升息大棒。
对于房地产金融市场而言，本次升息是房贷利率自2005年3月17日以来的再次上调，不过因为升息幅度不大，对市场的影响较小，几乎可以忽略不计。然而本次升息所带来的是对房地产市场今年年初不正常的过热现象发出的警示信号，只可惜被市场所忽视，这才导致了5月中旬专门针对房地产市场的新一轮宏观调控。
1.3 配合国六条，北京开展房屋市场秩序专项检查整顿
5月30日、31日，北京市建委连续发布《关于进一步规范我市商品房预销售管理的通知》和《关于开展房屋交易市场秩序专项整顿的通知》两个文件，开始在全市范围内进行房屋市场秩序专项检查整顿。
在规范商品房预销售管理的通知中，要求项目在申请预售许可和现房销售信息确认时，要申报所售楼栋的拟定开盘时间和该楼栋拟售均价，并通过北京市房地产交易管理网和售楼处对外公示。商品房住宅项目自取得预售许可证之日起三天内，必须开盘，并按整栋对外销售。开发企业如有自留预售房屋的，需取得房屋所有权证后方可销售。此规定对已获得预售许可的项目同样有效。未取得商品房预售许可证之前，不得排号、定房、内部认购或收取任何预付款性质的费用。同时对违反规定的开发企业、销售机构及从业人员制定了相当严厉的处罚措施，如情节严重的将开发企业所售项目楼盘的所有未售房屋按每套房屋公布签约价格、签约条款，在交易网和有关媒体上公示，进行公开销售。
此通知除了重申原有的销售管理规定以外，还新加入了商品住宅在取得预售许可之后3日内必须按整栋开盘的规定，增加了住宅销控的难度，同时对违规的处罚非常严厉。不过此项规定除了对销售管理的要求更严以外，对写字楼销售影响不大。
1.4 住宅里办企业被暂停注册，商住项目前途未卜
6月20日开始，北京市工商局暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册，登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”的，购置的商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”(公寓、别墅)的，《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的(如商住、综合等)，均不予登记注册。此前，本市工商部门仅禁止餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所(含“网吧”)、生产加工和制造5类企业开在民宅。
虽然说法只是“暂停”，但是据悉这只是为市政府出台正式的限制住宅商用的政策做前奏，商住项目的前途一片黯淡。
商住类项目一直是北京市办公物业市场中的重要板块，以其价格低廉，户型多样，而且可得到70年产权和最高8成20年按揭贷款的优势，一直为中小企业所青睐。不过也因其安全隐患高，扰乱房地产正常秩序，扰民等问题而倍受龃龉。如果真要严格限制住宅类项目进行商用，对纯写字楼市场而言无疑是一大利好，对商住项目尤其是已购买此类项目的业主而言则无疑是灭顶之灾。不过这个规定也留了一道口子，就是只要有房地产主管部门证明该房屋可以作为商用，则企业可以以其照常登记注册。具体情况，也许还要再观望一段时间才能看清。
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