房改人群是助推高房价 转让房产不应有税收优惠

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月29日08:24 新京报  尹中立  

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已经享受单位分房的人群，在房改后的10年左右的时间里，大都具备二次置业的条件。这些群体构成结构非常雷同，基数很大，他们构成了当前住房市场的强大购买力，是推高房价的中坚力量。

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对住房转让征收20%的所得税是一项重要的房地产调控政策，但从北京等城市出台的征收细则看，有“据实征收”和“核定征收”两种规定。

对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，都按住房转让全额1%到2%的比例核定征收。笔者认为，该征收方法并不合理。

这两种征收方式有很大的差异。只要住房的价值比原价增值了10%以上，采取“核定征收”的金额就比采取“据实征收”的金额少，从实际情况看，绝大部分城市的房价都是快速上涨的，不少城市的年涨幅都超过10%，因此，“核定征收”的办法实际上已经成为了避税的手段。

不仅“核定征收”的办法有上述避税嫌疑，而且，该征收办法严重违背税收的一般原则。

从所得税的征收一般原则看，它是为了维护社会公民收入分配的公平性，收入多的就应该多缴。没有原值凭证的住宅大多数是历史上由于住房制度转轨而获得的住房。住房改革以大大低于市场的房改价格出售公有住房，基本不考虑级差地租因素。从实际执行情况来看，这种按房改价出售的存量住房基本上都是以事实占有为基础，事实上固化了不合理的既得利益差距。很多单位职工购买住房获得了各种各样的补贴和折价。特别是在房改初期，住房价格机制没有到位，很多住房都是以大大低于当时市场价格的水平转到私人手里。

采用行政性的福利分配办法，以实际占用为基础的出售，实际上是以产权的形式将既得利益予以固化，是国家对社会一部分群体的“送礼”行为，造成极大的社会不公平。

从维护分配公平的角度看，从构建和谐社会的角度看，对上述住房的转让应该征收比一般商品住宅更高的所得税才对。既然“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证”，就应该视同零成本（和当前的房价相比，这些住房的成本的确可以忽略不计），按照交易金额的20%征税并不为过。

如果说上述不公平是住房制度改革过程中造成的错误，是历史旧账的话，那么，在新的政策下，就不应该一错再错，制造新的历史旧账了。

从房地产市场的现状看，住房制度改革过程中由于分配不公平所导致的社会问题已经显现出来。对于已经享受单位分房的人群来说，他们本来就有相当的收入积累，加上原有住房的增值，使他们的家庭财产积累速度很快，在房改后的10年左右的时间里，大都具备二次置业的条件。这些群体构成结构非常雷同，基数很大，他们构成了当前住房市场的强大购买力，是推高房价的中坚力量。如果不对这些群体的住房消费进行合理引导的抑制，对房地产的调控就很难落到实处。为什么国家出台了如此多的政策，而效果不明显？原因就在于此。如果对这些历史形成的高增值的住宅征收高比例的所得税，就可以有效缓解当前住房市场的紧张状况。

他们不仅推高了房价，还拉高了住房消费的层次。因为他们是二次置业，当然需要更大的户型、更豪华的装修、更高档次的物业管理。当这样的需求占主流的时候，对于迫切需要一次置业的年轻人来说，只有望房兴叹了。为什么国家努力地强调要调整住房结构，而市场的抵触情绪很大，原因是否也在这里？

因此，笔者建议，对于历史上由于房改而获得的住宅，在转让的过程中不应该有税收优惠，暂时可以考虑对“未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的”都按住房转让全额20%的比例核定征收。从长远考虑，还应该针对这些住房征收特别的税种，以修正当年房改中的分配不公平。

考虑不动产的特殊性，有必要对所得税法进行修改，对不动产的所得税税率进行重新核定。

□尹中立（中国社科院金融所副研究员）

责任编辑/sf057

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