上海高档住宅租金跳水 低端住宅租赁供不应求

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月28日15:29 中国房地产报  王海春  

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上海高档住宅租金将进一步下调。“近期上海整体高档住宅的租赁价格至少下调了5%。”上海中原物业研究咨询部经理马冀告诉记者。“高档房的租金还要下降。”上海道邦房产销售有限公司董事林荣时也认为。

位于浦东陆家嘴地区的世茂滨江花园之前一套二室住宅的租金要在2000美元以上，目前同类型房源租金约在1500美元/套~2000美元/套。位于普陀区的中远两湾城原本租金3800元/套~4000元/套的同类型住宅，现时3000~3500元便可租到。

“世茂滨江花园近期在租赁市场约有300多套住宅的供应量，如果你去租房，发现在已下调价格的基础上还有商量的余地。而在这之前，价格基本是由房东定价为主。”林荣时告诉记者。

征收二手房所得税增加了二手房交易成本，近期上海中高档住宅市场上约有近四成的业主采取转售为租的行为以求过渡，使大量房源短期内进入租赁市场。供应大幅增长，但租赁需求量却没有大幅增长，这样巨大的反差造成上海部分区域高档房租金大幅下调。

美联物业的调查显示，8月1日之后，上海各区域中高档租赁房源挂牌价格平均下调15%左右。而位于浦东的世茂滨江花园以及普陀区的中远两湾城，平均下调幅度分别达25%与21%，浦东、普陀、卢湾、黄浦、虹口一些高档楼盘的租赁价格均下调500元左右。美联物业上海区总经理冯泓睿表示，高档二手房市场交易处于胶着状态，而高档房买卖交易更是直线下跌。

林荣时认为，租金价格反映了市场的真实需求，租金下调意味着房价必然会下跌。“高档房的租金、买卖成交价是整个房地产市场的风向标。高档房租金的下调对上海中档房的租金价格会形成压力，从而促使中档住宅租金价格下调。”林荣时认为，当投资者无论在转让还是租金收益都无法达到预期投资回报时，就会退出市场。而征收二手房所得税无疑封死了转让部分的收益，如果租金收益进一步下降，并触及投资回报底线，非长期投资者将抛售手中房源。那时二手房源的大量供应不但对二手房买卖市场有影响，还可能对一手市场造成冲击。

“高档房租金的下调意味着资本收益率的下降和总体收益的减少。”个人投资理财网CEO洪曦在接受记者采访时表示，上海高档房租金下跌只能说明投资回报率下降，却并不意味着房价一定会下跌。

上海中瑞市场研究中心研究部经理尹锋认为，短时期内看高档房租金下跌肯定会对二手房市场的成交情况起到负面作用，“租金降低使物业投资价值降低，二手房市场进一步萎缩，这又会迫使更多的物业由售转租，进一步降低租金。但考虑到未来高档物业一手市场供应减少，风险不会太大。”

与高档房租赁供过于求、价格下调形成鲜明反差的是，7、8月低端住宅租赁市场却显现了供不应求的场面。

上海顺驰置业企划部经理王诚告诉记者，在上海浦东、闵行、杨浦等区域，一室、二室等小户型住宅租赁处于供不应求的状态。“月租金在1500元~2500元的二室非常受欢迎，租赁价格甚至略有上调。”王诚告诉记者，由于恰逢毕业生就业期，低端住宅租赁市场的需求很旺盛，交易非常活跃。

位于浦东世纪公园某楼盘的业主为便于出租，将100多平方米的房屋分割为六七个小房间，以较低的价格出租给刚毕业的学生及外来人员，在100多平方米的房间内竟然居住了近20个人。

而这样大屋小分割后出租，群居的现象在该楼盘内数量并非少数，虽然分割出租后使房屋品质下降，但投资者的收益却相当可观，

“上海住房租赁市场中2000美元/套以上高档房的需求略显不足，而中低档房则有大量需求存在。”林荣时表示。

“退出还是再坚持投资，投资者的心态处于矛盾状态。在不能明确走势的情况下，通过以租代售来减少月供压力、取得投资回报。”马冀告诉记者，短期内高档住宅租金大幅下调，也是投资者观望心态的一个表现，由于二手房市场的交易处于饱和状态，投资者将参考9、10月份一手住宅市场的交易量和成交价后再采取行动。

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责任编辑/sf062

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