“住宅禁商” 北京小户型写字楼借机入市

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月28日15:25 中国房地产报  李静华  

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 马先生是北京一家平面设计公司的老板，公司规模不大，总共不到10个人。他租用了北京市东城区东四附近一幢居民楼中的三室一厅作为公司办公地点，每月租金8000元。考虑到一年光租金就要花去将近10万元，马先生想干脆买下那套房子，于是找到房东，提出以20000元/平方米的价格购买，而房东根本没有出售此房的意思，认为持续不断地从这套房子获取比较丰厚的租金更为合算。

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6月19日，北京市工商局正式实施的《关于从严审查住所使用证明文件的通知》，对以住宅作为公司注册地址做出严格规定，业内人士俗称为“住宅禁商”规定。

该规定的出台同时搅乱了马先生和房东的心。房东眼看着不能再将房子当作商用出租，而作为住宅出租，每月租金至少要减少2000元，遂主动提出以12000元/平方米的价格卖给马先生。但是马先生的公司营业执照明年将到期需要换证，已不能在此办公，马先生个人又不需要购置住宅，还买来何用？
而让马先生犯难的是，公司要尽快寻找新办公场所，并且由于公司小，新办公场所必须符合这样的要求：写字楼、租金低、物业费低、户型小。

小户型写字楼借机入市

奔走打听之后，马先生终于找到了几个正在销售中的小户型写字楼。他立即选定一个项目付了定金，定下了其中的两套，总共130平方米左右。

像马先生这样被“住宅禁商”政策“赶”出住宅楼或商住楼的小公司不在少数。

据北京市工商部门有关资料显示，今年前3个月，仅朝阳区注册的公司就有60%以上的办公地点在居民楼内。

“现在国家对第三产业支持力度比较大，与第三产业相关的公司包括广告公司、媒介公司、咨询公司、会计师事务所、律师事务所、商贸公司等，这些公司人员并不是特别多，五六个人，而且它主要靠智力型的形式为公司赚取利润，这样的公司本身资金比较少，但是数量又非常庞大。”北京明天房地产开发有限公司总经理助理贾玉鹏说，“根据这样庞大的人群建造适合他们的产品，宗旨应该是小户型、低总价。”

“22号楼一开盘，1.5亿元的销售额马上就回来了。”明天地产企划部经理方强说。所谓22号楼，即明天地产刚刚售罄的“明天studio”项目，项目的主力户型是35~45平方米、60~65平方米，户型之间可以打通，扩展到500~1000平方米。该项目最初以“宜商宜住”的概念来推广，市场反应冷淡，之后公司调整了营销策略，以纯商务办公进行市场推广，吸引了不少小公司和投资者。

新华联丽港也是两幢小户型写字楼，最大户型是160平方米的三居，其主力小户型，一年的物业费和供暖费总共仅为4000元左右。又因为其地处丽都商圈，企业落户可享受“三减两免”，许多小公司非常感兴趣。
目前北京类似的产品还在中关村等区域分布，销售状况大多不错。一项目负责人告诉记者，甚至有开发三环边上写字楼的开发商前来“取经”，认为这种新产品大有市场前途。

投资高回报？

“明天studio”项目的销售中，一个值得注意的现象是，购买者中投资的比例高达40%。而新华联丽港也大打“投资”牌，称投资回报率有8%~12%。

贾玉鹏分析了此类产品的投资价值：一是“国六条”的政策出台后，一些高档物业在建造时会有很多限制，这就促使很多投资客对此类产品投资的热度受到很大打压。二是原先商住楼是投资客比较看好的项目，“住宅禁商”的政策出台后使其对商住楼的投资热度急剧下降。现在北京市有很大一批人手里闲散的资金只有二三十万，这部分资金不够投资高端写字楼，投资商铺又买不了多大面积，这部分客户就把投资目标转向适合投资的产品上，而这种小户型写字楼首付比较低，未来升值潜力非常大。

“低端写字楼的市场前景是有的，北京现在的确对这类产品有很大需求。但是现在这类项目许多是由住宅改过来的，这种改造项目的前景就有限了。”人民大学土地管理系教授、合富辉煌（北京）高级顾问郑华说，“其设计总有些不适合办公的地方。”

对“高投资回报率”之说，郑华也表达了疑问。

“作为投资产品的话，要考虑到它的特性，小公司流动性比较大，一年之中如果空置一两个月，回报率一下子就降了许多。另外，这种产品不易长期维护。”郑华说。

中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路表示，“住宅禁商”政策的出台，将使商业地产的有效需求加大，从而刺激商业地产的投资与购买，这势必在短期内推高写字楼和商铺的价格。

链接北京市“住宅禁商”
相关信息

2006年6月19日，北京市工商局登记部门下发的《关于从严审查住所使用证明文件的通知》（北京市工商局[2006]第14号文件）正式实施。根据该通知要求，北京市工商局登记部门将对各类市场主体(含外国企业常驻代表机构)登记注册提交的住所使用证明文件从严审查，明确提出“暂停利用居民住宅从事经营活动的登记注册”。

据记者致电北京市朝阳区工商局注册科得知，“第14号文件”强调的是暂停用住宅从事经营活动的登记注册，而在6月19日之前已办理完登记注册并在住宅项目中办公的公司不在限制之内，可继续在原地办公。但当初用居民住宅作为注册地址的企业，其企业营业执照在6月19日之后到期需要续签或提出变更注册地址的公司将不能再用居民住宅作为注册地址，也不能继续在原地办公。

责任编辑/sf062

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