缴纳20%个税者不足10% 二手房交易市场淡中转暖

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月28日08:58 市场报  王苏伊  

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赵颖华摄

７月２６日，《国家税务总局关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（１０８号文）突然现身。《通知》规定，个税征收于８月１日起在全国执行。此前几天，全国各地的房屋产权过户中心遭遇人满为患的景象。据统计，７月２７日、２８日、３１日３天内，北京市二手房总过户量就达到３６６０户，日均１２２０户。而８月１日当天的过户量却不足１００户。看看８月上旬的二手房市场，确实出现了交易冷清的场面。 

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然而，８月２５日，记者在走访北京二手房交易市场时却发现，不少中介、旧房市场的二手房交易信息明显比８月初多了许多，前来问询者也不少。在中大恒基小庄店，记者从业务员说话的口气中感到二手房市场开始转暖。在记者的调查中发现，二手房交易的交税情况是有９０％的人按住房转让收入的１％缴纳个人所得税，按２０％交的人很少。据业内人士分析，就１％的房产个人所得税税率来讲，对二手房市场影响微乎其微，这也是二手房市场淡中转暖的主要原因。 

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“净买价”叫板“净卖价”

８月初，记者在一家房产中介看到一位前来咨询卖房事宜的房主，业务员问这位房主准备净卖多少钱？这位房主说４０万元，并问如何交税？业务员回答，税可加到买房人身上，并使劲追问是否出手。而现在记者看到的却是业务员对前来卖房人的热情度大打折扣。

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以往卖方要求“净价”出手几乎成为一种普遍现象，而买方多数也是在无奈之下被动接受。而且买房人还要替卖房人交税。在近日，这种现象发生了逆转，有买方大胆地提出了“净买价”的要求。爱家房产中介近期有这样一单业务。挂牌价为６５万元（净），加上过户所需税费预计买家需支付３万元左右。而买方经过考虑后，则提出了６４万元净买价（包括所有的税费）的要求，这样算来相当于还价４万元，卖房者实际拿到的房款约在６１万元左右，谈判难度相当大。但经过经纪人的一番努力，急于脱手的房东最终还是同意以这个价格成交。当年卖家的“净卖价”已变成买家的“净买价”。在观望气氛笼罩下的二手房市场，买方占据了主动权。据了解，近期二手房市场中小户型房源增多。二手房成交的主要是７０万元以内的中小户型。成交价格基本控制在８０００元／平方米以内，而一些建造年份较早的房源（１９９０年以前的）成交价格甚至更低。无论是新盘的低价入市，还是二手房的及时调整，目前的成交数据都表明：低价房源在此时更能引起买方的兴趣，成交的把握更大。二手房市场由卖方市场正向买方市场转变。一些卖不出好价钱的二手房开始转向租赁市场，使租赁市场房源大增，价格也有所下降。

“有效避税”后患多

采访中记者了解到，在二手房交易时，不少购房者采用“黑白合同”、“假赠与”与“房屋典当”等“规则空白”进行避税的现象时有发生。其实这里隐藏着重重风险。有关专家提醒消费者不要采取不正当的方法避税，这样会给你带来不必要的麻烦。

据了解，一些二手房中介为达到尽快成交的目的，抓住买卖双方的心理，为双方出如何“合理避税”的主意。他们常用的方法是：

一、“有意压低交易价格”买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。

专家提醒：对于“有意压低成交价”的做法，第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大；第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。

二、假赠予方式。这是二手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。按照目前的政策，赠与过户只需买方缴纳４％契税，而买卖过户如果在５年以内需要缴纳５．５％营业税、２％或４％契税，以及个税。

专家提醒：针对“假赠予”，有关法规规定除公益捐赠不可反悔外，一般公民间的财产赠予，其赠予人可以反悔。

如果在房产交易中，双方表面办理的是“假赠予”，一旦发生纠纷，买房方因缺乏证据很可能得不到法律的支持。

三、“假租赁真交易”。由于房产可免税的年限未到，或干脆为“避税”，买卖双方交易后却不按规定办理缴税、过户、更名等手续，以表面的租赁合同替代交易合同。

专家提醒：假租赁真交易风险很大，一旦发生争执，受害方往往是买房方。

四、“规避第二套房产”。一些中介向投资者建议，夫妻买房，最好只写一个人的名字，这样可以规避第二套房产因非自住而缴税。“由于通知中规定对自住５年以上的惟一用房免税，售房者可在自住房上做文章，比如买房时以父母、儿子或者夫妻双方的一方为产权持有者。”

专家提醒：一旦亲属间出现利益纠纷，则难以理清。

五、“协议延期办理产权变更”。这种避税方式看上去有理有利，但其背后却暗藏着巨大的法律风险，稍不留神，就有可能让二手房买卖双方落得一个“贪小便宜吃大亏”的下场。

专家提醒：一、如果房价大涨，卖房人有可能因此毁约而不再按协议的约定时间去办理房屋过户手续，意图提高房屋的成交价或转售；二、可能到协议约定时间办理房屋过户手续，又出现某些原因而致使过户手续办不了；三、若卖房人背着买主申请补办了产权证，又把房屋卖给第三人并办理了过户手续的话，买主将无法取得房屋所有权。

这些常见的“合理避税”行为都是违法的，而且为当事人留下严重后患。住房是金额巨大的财产，我们在获得时就应合理合法，公民的合法权益才能受到法律保护。如果获得时的程序、方式等违法，一旦发生纠纷，公民势必得不到应有的保护。按总值１％交税费其实并不高，没必要铤而走险。

随着二手房市场交易的规范，二手房市场的春天也有望到来。

责任编辑/sf057

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