对楼市“晴雨表”——空置率争论越来越看不清

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月27日08:45 财经时报   

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在某种程度上，空置率能反映房地产市场态势及衡量房地产市场是否健康的重要指标。

按照国际通行惯例，空置率在5％~10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％~20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区，国家就应该采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一系列的严重问题。

我国楼市空置率一直是个敏感而看不清的数字。去年曾有报道说我国商品房空置率已达到26％，中国社会科学院金融研究室主任易宪容就此还呼吁，日益见长的高空置率已到了“危险的边缘”，应引起有关职能部门的高度关注。而后来国家统计局发布的公告则称：“2005年商品房空置率为26%的说法与事实不符。国家统计局从未计算和公布过2005年商品房空置率。”

空置率的另外版本还有，北京师范大学管理学院教授董藩的理论：2004年12月末，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.74亿平方米。按有关算法，商品房的空置率只有0.83%，商品住宅的空置率只有0.77%；2005年12月末，全国商品房空置面积为1.43亿平方米，其中商品住宅空置面积为0.83亿平方米，两者的空置率仍不足1%。

2006年的空置率又是如何呢？8月17日，国家统计局发布数据，截至７月底，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长14.4％。其中，空置商品住宅6610万平方米，增长10.8％。最终我们的空置率还是没有一个具体数字。

而当记者与一些开发商探讨有关空置率问题时，许多开发商们表现得少有的一致：空置率只是一个呆板的数据，该数据到底是多少对他们并无多大影响。事实上，市场上那些该卖的项目也正在热卖，而有些不想买或卖不动的存量房或“烂尾房”也一样存在。若就此来判定房地产市场发展不良，未免有些偏颇。

这时，由于计算方式与现实意义的不明确性，这个誉为楼市“晴雨表”的空置率无疑显得有些苍白和无力。

什么是空置面积

在中国的《房地产开发统计报表制度》中关于“空置面积”条目的解释是：“指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”

空置率三种算法

目前空置率计算方法有三种：第一，全社会空置房面积除以全部住房面积；第二，空置商品房面积除以最近三年内竣工面积；第三，空置商品房面积除以当年竣工面积。众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大两三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。

目前国际上通用的住房空置指标，是住房空房率，即以一个国家或城市的实有住房总数为分母，以空房总数（一般指实际空置一年以上的住房，包括存量和新建住房）为分子，计算出空房率。资料表明：“美国人口统计局关于美国社会调查(ACS)空置率的计算方法如下：(待售房)空置率＝年空置售房/(已入住住房＋年已售但还未入住的住房＋年空置售房)，即年空置售房总数除以现有全部住房总数。

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责任编辑/cz_news

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