70年后房子归谁? "公共利益"成新物权法草案遗憾

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月26日10:44 财经时报  郭威  

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尽管最新版的《物权法》草案首开先河地将国家财产、集体财产和私有财产给予了同等地位，但在老百姓普遍关注的70年后私人住宅的归属问题上，草案还是未能明确作答。

70年后房子归谁？

新版《物权法》草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费；续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。草案提出，私人在购得房产70年后，可通过向国家交纳土地转让金而继续使用。

国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。”

而1995年起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》，虽然只提到期满后土地使用权由国家无偿收回，但也没有规定国家收回土地使用权时必须对地上建筑和附着物进行赔偿。

难怪《物权法》草案初审时，有专家这样解释：国家依法收回土地使用权时，只需要给房主相当于“砖头瓦块成本”的补偿金。

但这“砖头瓦块成本”也未能体现在最新版的《物权法》草案审议稿中，因为早在“70年之限”写进法条时，有关部门就把“70年后房屋折旧为零”考虑在其中，既然为“零”也就不用补偿了。

然而，靠省吃俭用才能买套房子的老百姓可不这么想。假如不能福荫子孙，甘当“房奴”的人们还能缔造出中国住房自有率高居世界榜首的神话么？

“70年后，我们这代人都已经不在了，到时候，土地出让金到底怎么征？征多少？会有后人加以完善的。”全国人大法工委巡视员、北大法学教授河山认为，现在拘囿于这个问题未免是杞人忧天，“我们是社会主义国家，土地是国有制，使用者当然应该交土地出让金，但交一块钱也是交，交一万块也是交，这还要看时代的发展。”

什么是“公共利益”

更让房主们感到担心的是，即使缴纳了土地出让金，也未必能续期使用。因为《物权法》草案规定：建设用地使用权人需要继续使用土地的，“除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意”。

如果土地使用权没有到期，“为了公共利益的需要，县级以上人民政府依照法律规定的权限和程序，可以征收农村集体所有的土地和城市房屋及其他不动产。”

虽然《物权法》草案第四版审议稿规定“征收、征用单位、个人的不动产或者动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿”，而这一点早在2004年的《宪法修正案》中就已经有所体现，但落实情况并不乐观。补偿不到位目前仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题。

因此，如何界定“公共利益”，使得政府依法行政，是公众对《物权法》的重大期望。但遗憾的是，究竟什么是“公共利益”，《物权法》草案并没有给出答案。

全国人大法律委员会副主任委员胡康生表示，对这一具有争议的问题，法律委员会经反复研究认为，在不同领域内，在不同情形下，公共利益是不同的，情况相当复杂。《物权法》作为民事法律，不宜也难以对各种公共利益作出统一规定。

虽然《物权法》草案将国家财产、集体财产和私有财产给予了同等地位，但如果不能界定公共利益，政府难免不会滥用权利与民争利，这不得不说是新版《物权法》草案的一大缺憾。 

责任编辑/jn001

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