土地使用权期满 可将土地使用费纳入物业税范畴

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月25日10:27 第一财经日报   

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土地使用权，也就是《物权法》(草案)中的建设用地使用权(下称“建地使用权”)期满之后，该怎么办？按照现行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，主要有两个法律后果，一是建地使用权消灭，二是地上建筑物、附着物无偿归为国有。 

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《物权法》(草案)改变了现行规定：一是建地使用权不消灭，而是区分是否为住宅用地，分别建立住宅建地使用权的自动续期与非住宅建地使用权的申请续期制度，并严格限制出让人否决续期；二是地上建筑物不再无偿收归国有，而是依照征收补偿制度给予补偿。

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在地权上给人民以更稳定的制度预期，应该说，这是一个法制进步，但这又只是一个有限的进步，因为《物权法》(草案)没有规定建地使用权续期时，费用应该怎么交。可以推测的原因或许有两个：如何交费牵涉到政府财源和广大建地使用权人的切身利益，立法机关工作人员没想好该怎么平衡；即使要交费，似乎不应该等值于“土地使用权出让金”，于是留一个“土地使用费”的口子，只规定“应当支付土地使用费”，这也基本上能够给物业税开征一个适当的制度接口。

但费用明确问题显然为社会公众特别关注，全国人大常委会委员王英凡就认为，“这一规定将来负面影响会很大”。既然现在有了这个问题，为了尽量消除或者至少厘清可能的负面影响，还是要尝试考虑一下。一来可以给人民更稳定的制度预期，二来契合“以人为本”的理念，有利于和谐社会的构建。

在续期交费问题上区分住宅与非住宅用地，是一个正确的思路。

首先，住宅牵涉到人民安居的基本权利，对绝大多数人来讲，房子都凝聚着一家两代人一辈子的心血，因此，国家在住宅用地续期交费问题上确实要慎之又慎。

再者，住宅价格包含了建地使用权的成本，在各种建地使用权价格中是市场化程度最高的。相比之下，在地方政府招商引资的鼓励政策之下，工商业用地价格往往被过分压低，不能充分反映土地的真实价值。而且，企业可以通过提取折旧费收回地价成本，居民则做不到这一点。

第三，虽然70年的期限从一开始就是明确的，但是在结构失衡的商品房市场中，有限期限这一因素很难体现在商品房价格里。可能很多人都会想，70年之后我人都不在了，辛苦了一辈子，重孙子一辈哪里还顾得上？这确实是实际情况，但是如果续期交费制度建立在这种世代亲情隔断之上，将令人遗憾。

第四，虽然自动续期制度许诺了更稳定的地权预期，但是如果要按照届时的地价交费的话，这个预期就会打很大的折扣。所以，续期交费虽然势所难免、理所应当，但是决不宜按照现行规定，重新交一次“买地钱”。

从政府的角度来说，交费问题牵涉地方政府的财路。目前来讲，土地使用权出让金在地方政府收入中占到非常可观的比例。而且，一些地方政府已经明显感觉到地源枯竭造成财源紧张的压力。如果没有了或者减少了这笔收入，地方公共建设怎么搞？

这确实是建地使用权续期付费政策的重要影响因素。但是，首先要说的是，几十年之后的公共管理体制，现在实在无法预料。即使现在勉强搞出一个收费方案，也断然约束不了后人。

其次，不得不问的是，以地生财的发展模式是否具有70年的可持续发展能力？这本身很值得怀疑。正如王英凡委员所说，“几十年以后国家富裕了，难道还非要收土地使用金？”

最后，如果硬要说一个思路，想来想去也就是“费改税”了。在我国当前，政府逐渐从对实体资产的控制转型到对宏观经济的调控，是经济社会体制转型方面可预见的发展趋势。从这个角度出发，将建地使用权续期应交的土地使用费纳入物业税的范畴，不失为一个可行的方案。一来在土地所有权和建地使用权的法律逻辑关系上基本说得通，二来也给地方政府一种不受换届影响的极其稳定的可观现金流。

责任编辑/sf025

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