西单商圈正在酝酿结构升级。本报记者 张迪 摄
 

 
美晟国际广场正在建设中。

　　西单商圈是北京三个市级商业中心之一，中友、君太、西单商场等九家大型百货商场群集于此，每逢周末，熙熙攘攘的人群却掩不住西单商圈目前面临的种种问题，业态分布不合理、消费档次偏低、配套设施不足等问题都在提醒西单商圈需要升级了。如今，西西四号和美晟地产开发的美晟国际广场的建设，将开启西单商圈升级的步骤。

　　升级需求迫切

　　西单商圈曾经在北京商业中占据着举足轻重的位置，但是，现在其他新商圈的形成，西单商圈的影响力开始出现消退现象。目前到西单商圈购物的消费者普遍认为该区域的大部分现有商业无法为消费者提供方便的服务设施，例如儿童乐园缺乏，男士休息场所较少，大型超市、西餐厅、超市以及KTV匮乏。与此同时，西单商圈的商业还面临设施老化的现象。

　　据北京超视通商业机构调查显示，西单商圈现有的店面大型设施加起来接近40万平方米，正在营业的店铺9家，其中西单商场、西单购物中心、西单赛特商场和华威大厦，都是2000年以前建成并且营业，最早的西单商场是1971年建成，而另外五家，中友百货、首都时代广场、西西友谊、君太太平洋百货、西单文化广场作为西单商圈内的升级版零售项目，均是2000年以后开张营业。虽然西单的商业数量不少，但基本上都是大众化的百货公司。

　　国内长期致力于商业地产研究的商业专家、东方家园集团副总裁汪传虎表示，近几年来，北京新建的商业街区迅速发展，西单商业街的领军地位已经发生动摇，西单逐渐演变成为年轻人旅游者的购物目的地。虽然其原有的商业人气累计非常丰厚，得天独厚的地理位置是其他区域无法替代的，但是西单商业要取得更大的发展必须对现有商业结构进行整体调整。

　　北京超视通商业顾问总经理李沐天也认为，西单商圈档次较低，存在着商业规划未能实施、配套设施不足、业态分布不合理三大硬伤。虽然政府多年来一直在努力改造，但升级难题一直没有根本解决。

　　世界品牌提供机遇

　　在西单商圈等传统商圈面临升级难题的同时，众多国际零售品牌企业对中国的密切关注，为这些昔日创造过辉煌的商圈，提供了新的发展机遇。

　　据北京超视通商业顾问总经理李沐天介绍，日本高岛屋百货、松坂屋百货、美国美西百货、韩国新世界、法国拉法耶特、泰国中央百货等企业已经将战略目光瞄准北京，长安街商业物业成为这些国际巨头的首选，而这些全球高档百货企业一旦进驻长安街，将在很大程度上改善北京的商业环境及商业档次，进一步提升消费者的生活品质，并将加剧整个长安街商业的竞争态势。

　　据了解，美晟集团日前组团前往日本进行了招商考察，并将在近期内与日本伊士丹等世界顶级百货企业洽谈西单美晟国际广场的招商事宜。据刚刚结束日本商业考察的国内商业企业负责人透露，日本伊士丹百货很有可能马上落户西单。

　　业内人士认为，伊士丹百货的落户将对西单目前的中友百货、君太百货、西西友谊及西单商场等现有百货店造成强烈冲击。

　　新商业启动升级

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，西单商圈最大的局限就是没有真正的大型购物中心去作为一个龙头企业拉动整个商圈的发展。西单商圈必须要有龙头企业，相对于单一百货店，百货群更适合担当起“龙头”的责任。郭增利认为，要全面提升西单商圈的商业氛围还可以通过不同功能结合在一起的大型购物中心来扮演一个领导者的地位。

　　据了解，此次西单商圈的全面升级，正在建设中的美晟国际广场和西西4号将起到决定性作用。

　　由美晟地产开发的美晟国际广场位于西单北大街与灵镜胡同交界东南角，是一个集商业、餐饮、办公、娱乐为一体的大型综合项目。该项目已经于今年3月开工建设，预计到明年5月结构封顶，7月份可交付使用。该项目总体建筑面积111687平方米，其中商业建筑面积47347平方米，窗体顶端写字楼面积43349平方米，附属面积20991平方米。建成后将成为西单商业区最具时尚性、前瞻性的标志性建筑。该项目地下一层与地铁4号线相连，并作为“西单北站”的出站口，使得该项目成为购物人流到达西单商圈的必经之路。作为西单商圈最后一块被开发的土地，该项目的动态一直受到零售行业内和地产业的关注。

　　西西4号位于美晟国际广场斜对面，占地面积是16073平方米，总建筑面积20万平方米，地下4层，地上5层，地上部分由商业、办公、餐饮、娱乐和酒店五部分组成，其中商铺的面积18万多平方米，地下有车库、超市和建筑辅助用房。西西4号地项目是整个西西工程也是西单收尾项目之一，其定位也是完善整个西单商业区的功能，调整业态结构。

　　业内人士普遍认为，这两大项目都定位为中高端商业，因此它们的投入使用，将整体提升西单商圈的重要性。

　　激烈竞争即将到来

　　据了解，目前西单商圈内现有的百货店建筑面积已达到32万平方米，而到2007年，西单商业区商铺面积将扩大至50万平方米。对此，王府井洋华堂副总经理边双全表示，由于西单商业区的规模越来越大，商业越来越集聚，商业氛围越来越浓，毫无疑问竞争也会越来越激烈。

　　面临即将到来的商业竞争趋势，美晟地产杨美玲董事长表示，现在进入商业地产开发领域的地产商必须要考虑引入现代化的商业理念，商业物业开发必须考虑提升整个商圈的档次和品位，与商圈内现有商业形成和谐与差异化发展，从而满足消费者不断变化的消费需求。商业地产开发商必须要了解目标商家的需求，只有完全了解商业需求与消费者需求才能建造多方共赢的商业物业，并赋予物业以长久的生命力。

　　北京市商务局副局长李顺利认为，从目前西单商圈的购物群体来看，其消费水平层次稍微低一点。西单商圈内现有的百货商场虽然均是百货店，但都没有能够真正达到国际化的大百货店水平。建议目前在建或未来改建的项目，一要定位准确，二要注重合作经营，为西单商业锦上添花。

　　本报记者 鲁欢
 
     《京华时报》 ( 2006-08-25 第107版 )