把脉成都甲级写字楼 未来两大“极核”推动成都

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月25日11:17 华西都市报  李政  

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8月18日，成都写字楼业界迎来了一场期待已久的盛会，由本报主办、成都写字楼网和钱江银通地产协办的“2006成都甲级写字楼投资高峰论坛”，在骡马市铂金大厦商务中心成功举行。由政府官员、专家教授、写字楼开发商代表、投资代表等组成的近20名嘉宾，分别就成都甲级写字楼的标准定义、发展趋势、投资空间等，进行了激烈的智慧碰撞。这股强劲的“头脑风暴”，势必将为成都甲级写字楼的健康发展注入足够的活力元素。

标准之争

成都甲级写字楼如何缔造？

就甲级写字楼的定义，四川大学李蔚教授提出了自己的6大标准：一是区位，对甲级写字楼而言，区位至关重要。处于成熟的商务配套区域的写字楼，显然是远离这一区域的写字楼无法比拟的。二是规模，甲级写字楼的建筑面积以50000平方米以上为宜。三是文化内涵。没有文化内涵的写字楼显然不能成为经典。文化内涵自然包括建筑文化、品牌文化以及商务文化环境等。四是硬件，包括外立面的品质感、大堂的气派、电梯的配置、层高以及智能化设施的齐备等。五是服务。李蔚认为，硬件大家基本都可以做到，而甲级写字楼的比拼核心应该是服务。服务的人性化和细节化应该是一个甲级写字楼的核心竞争力所在。六是业主标准。业主不一定要等齐划一，但至少不应该悬殊、反差过大。

与李蔚教授的6大标准相似的是杨立武教授结合近期对成都10大甲级写字楼的一项专项调查提出的10大指标，在论坛上杨教授分别公布了这些写字楼的相关数据。从某种角度来看，杨教授调查的这10项指标也可以理解为成都甲级写字楼的10项标准，其分别为区位、体量、外立面风格、电梯数量、停车位、公摊率、智能化、生态化、物管水平、开发商品牌。

CBD优势

如何真正凸显？

四川大学杨立武教授认为，定位为“中国西部的办公室”的成都，其写字楼的发展更多的是一个自然生长的过程。成都CBD（中央商务区）的概念目前还比较混乱，而推动一座城市甲级写字楼的发展，CBD将起着举足轻重的作用，CBD区域写字楼的租金高于非CBD区域一倍以上，这点在北京、上海等大城市已经得到印证。

成都市房管局研发中心副主任吴昌宁副主任提到，作为成都传统的商务区，骡马市－顺城街－天府广场片区规划了总面积达5.5平方公里的CBD（中央商务区），由4条快速路合围，内有大块绿地公园，是未来的金融商务办公区。在环境氛围上，甲级写字楼既要有便捷交通和优良的商务条件，又要有一个良好的办公环境，需要享受繁华市中心一切优良条件，又要达到闹中取静的效果。同时，根据成都市的规划，未来五年，成都最高端的写字楼将向地铁1号线两侧汇集。所以，CBD（中央商务区）的写字楼发展面临着前所未有的机遇。

骡马市商会秘书长胡朝刚认为，骡马市商圈作为成都中央商务区，其发展尚需要政府部门的大力打造，从目前来看交通问题仍然是关键。尽管地铁的修建会对该地段交通带来很大的改善，但目前的交通状况依然对商圈形成很大的阻隔。“禁左”对这一线的发展存在有很大的影响，这需要政府出面解决，并建立更加人性化的交通道路来解决这样的问题。

商务成本

事关一座城市综合竞争力

作为写字楼的进驻企业，商务成本自然是最关心的话题。荷隆机构总经理何明(何明博客,何明新闻,何明说吧)举例，如上海等大城市已经把降低商务成本上升到事关一个城市综合竞争力的高度来抓。他认为，市场产品的潜力到底有多大，市场空间究竟有多宽，对于进驻高档写字楼的企业单位，他们更需要计算其商务成本。目前，中国的企业绝大部分都是成长型的，所以更需要控制成本尤其需要控制好适合市场发展的商务成本。

而省社科院的蒋华东研究员也就甲级写字楼与周边商业配套的互动性作了专题发言。蒋华东认为，甲级写字楼是商务活动的载体，也是推动城市发展的重要空间。甲级写字楼需要同区域商业定位相适应，不同的人口流动，决定了不同地点商业写字楼的功能和特色。甲级写字楼与商业定位的互补性表现在甲级写字楼同商务流、信息流、资金流、商业后服务流有极大的关系。CBD中央商务区必然会形成功能高度集中的集合体。

投资热点

如何投资写字楼？

写字楼投资前景如何？什么样的甲级写字楼最值得投资？就投资者关心的问题，长期研究成都写字楼发展的成都市市场调查研究公司总经理欧阳晓明就此作了精彩陈述。

欧阳晓明提到，从其公司对成都目前投资项目的调查来看,自我操控最大的依然是房地产。过去人们热衷于购买商铺和小户型，最近写字楼逐渐火了起来。从回报期来看，大型高端甲级写字楼的回报年限可以控制在6－8年，超前于理想回报期为十年的年限。从调查来看，普通住宅的投资收益率在4%-6%左右，而好的甲级写字楼的投资收益率平均在13%-20%左右。

他认为，真正升值空间大，生命周期长的写字楼必须是有一定的人文沉淀，同时需要形成商业文化的氛围以及具有现代都市气质感。同时，生态环境已经成为越来越多大型企业公司选择办公点的一个参考。就投资者投资甲级写字楼如何选择，欧阳晓明认为，应该从如下角度来判断是否值得投资：口岸区位，城市成熟中心区应该是首选；交通的通达，其决定了商务的辐射性；周边配套的成熟；服务软环境的水平；电梯、停车位的充足以及开发商的品牌实力和开发经验等。

未来趋势

两大“极核”推动成都

吴昌宁副主任认为，面对成都办公用房的供需两旺以及高端市场快速发展态势，可以预测，成都市办公用房高端市场，尤其是甲级写字楼市场将面临较大的发展机遇。对成都高端写字楼的发展趋势作出判断，他认为成都高端写字楼将面临五大发展趋势，即国际化发展趋势、智能化发展趋势、总部化发展趋势、极核化发展趋势、人性化发展趋势。

国际化发展趋势主要基于以下几个因素，日益明显的全球化发展趋势。大量的跨国企业进驻成都，东部大型企业进入西部发展及本地企业也在逐步迈向国际化。随着国际化办公趋势的出现，物业智能化必将是一大特色，高标准的5A智能化办公将是成都写字楼未来的发展方向。成都作为国务院确定的西南地区“三中心两枢纽”———科技中心、金融中心、商贸中心、交通枢纽、通信枢纽，具有发展总部经济的优势。总部的聚集是撬动未来成都写字楼市场的强力杠杆。随着市政府南迁计划的实施以及地铁的修建，成都市重心将逐步南移，新老中心由地铁联系形成两个发展极核。公园式的办公环境，良好的企业形象，营造出传统意义上的写字楼所无法企及的舒适，人性化趋势得以彰显。

提香草堂鼎级别墅

责任编辑/bjxzl01

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