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2001年，广州“老城区不让开发商插手”的禁令，将所有开发商挡在旧城改造的大门之外，由政府完全主导的老城区破损房改造计划随即展开。截至2002年，广州市原先登记在册的18.8万平方米危房全部改造完毕，但是2004年普查登记在册的新增危房数量达到91.1万平方米。

面对成倍增加的危房数量，单凭政府的人力、物力和财力如何确保2010年广州亚运会之前全部完成改造，这又成为困扰广州市的一个问题。不久前，广州有关部门的消息显示，为了能够尽快完成老城区的危房改造，引入开发商的思路重新被提上日程。目前，试点方案已经获得有关部门的审批，将在不日公开向市场招标。

这意味着，曾经被圈进“保护线”以内的广州老城区的大门有望重新向房地产开发商开启。

资金不足成改造瓶颈

2005 年3 月31 日上午11点,作为广州市“破损房成片改造重建”的试点工程，解放中路的旧城改造工程正式奠基。当时，广州市国土房管局有负责旧城改造的官员向记者表示，去年启动的旧城改造模式，与以往最大的区别在于“没有拆迁”，政府用“政府公告”替代“拆迁公告”，完全杜绝强制拆迁。改造区域内的私房业主在政府改造完成后，将全部回迁原地居住。

日前，有知情人士透露，解放中旧城改造项目还在继续，但原定的“政府公告”最后还是被“拆迁公告”所代替。这意味着，原先的计划又已经在悄然之中发生了变化。

据悉，阻碍广州旧城改造步伐的最大原因，是资金。广州市国土房管局有调查报告显示，目前广州的危改资金来源仅仅依靠从全市经管房租金收入中提取 20%，即每年约4000 万~5000 万元。

而当时负责解放中路的广州市越秀区国土房管局有关官员曾计算，由于无需支付拆迁安置费，重建成本通常在每平方米2000元左右。区域内的私房业主只需缴纳每平方米500元以下的综合复建费。剩下的成本则由广州市财政与区财政按照一方50%的比例支付。这样算下来，解放中路旧城改造中9813平方米的试点项目上，越秀区预计前期投入为 4500 万元。

从解放中路的试点项目的预算中可以看出，仅一个项目的前期投入就已经高达4500万元。这几乎相当于全市用于旧城改造资金的总投入量。显然，现有资金远远不能满足全市危房改造的需要。

尽管如此，广州市政府仍然下了决心要在2010年亚运会召开之前，完成全市目前登记在册的91.1万平方米危破房改造任务。

随着既定日期的逼近，以及近年来广州屡遭台风袭击，危房倒塌事件时有发生，快速解决危房改造已经迫在眉睫。在此情形下，“引入开发商”再一次被提上日程。

危改项目将公开招标

事实上，在旧城改造方面，广州市在过去10年时间里做过不少探索和尝试。就在去年解放中路项目奠基前夕，广州市国土房管局负责旧城改造的官员在接受《第一财经日报》采访时便表示：“广州的旧城改造长期以来处于摸索当中，在有所成就的基础上也走过不少弯路，解放中路改造也只是一种新方式的尝试。”

值得关注的是，该局物业管理处副处长黄瑞军在不久前接受媒体采访时仍旧表示：目前广州市仍然在探索一种新模式。而他所指的新模式，便是通过招标重新引入开发商。

据《信息时报》报道，广州市建委及相关部门近期频繁开会研究危房改造新模式的具体实施细则，最快会在一两个月内对外推出，被叫停了5年的开发商将重新介入危房改造，越秀、荔湾、海珠三区的数块面积都过万平方米的危旧房区域届时对外推出招投标。

荔湾区今年将启动五个连片危破房地块的改造，其中紧挨上下九路的恩宁路将饮“头啖汤”，改造面积将达9万平方米（东、北面），是近年来广州危破房改造面积最大的一块。

为了能够加快危房改造的进程，妥善安置改造中涉及的拆迁户，广州市已经于去年启动了新社区的建设。除此之外，政府在吸取原先旧城改造经验教训的基础之上，还就新模式的可操作性加紧研究。

有接近广州市建委的人士透露：“上世纪90年代开发商参与的旧城改造时，政府就划一条红线交给开发商去搞，所以弄出很多问题。新模式倾向于政府统筹管理，做到拆、改、留并举，开发商在规划、拆迁上都严格按照政府的规定进行，同时在开发商的选择上设定严格的准入标准，这不但可以引入开发商的资金和专业化生产，还可以杜绝一些隐患的发生。”

广州市荔湾区恩宁路的规划思路证实了上述信息。恩宁路的规划思路不会全部拆迁，其主干道建筑将会最大限度地得到保留，区域内的文物、历史建筑如詹天佑故居等会得到保留，内街小巷的矮破危房则会统一拆迁规划，其他区域是否拆迁视规划要求而定。

视点

“广州不能没有中心”

随着广州新区域的长足发展以及房地产市场的繁荣，沉寂了多年的老城区即将重新得到充分的关注。

在广州老城区从事多年拆迁以及开发的新城市集团老板曹志伟在谈及老城区的改造之时便表示：“过去一直是老城区在补贴新城区的建设。现在老城区的路破破烂烂，街道还会被水淹，危破房会倒塌，这显然是不正常的。”

而广州房地产市场研究的专业人士韩世同也表达了同样的观点。他认为：广州现在东南西北都有了，就是没有中心，中心被抽空了。在他看来，广州城市化进程非常低，许多区域的城市化甚至不足50％。“现在广州真正做到完全城市化的只有以前的东山、荔湾和越秀三个老城区，其他地方都还存在大量农村化倾向。因此，政府在拉开城市格局的同时，还需要解决中心老八区的城市化问题。”

因此，面对即将出台的危房改造的新模式，无论开发商，还是行业人士，均表示了不同程度地赞同。“一直以来，财政投入倾向于城市周边区域，而老城区却未得到相应的投入和关注。事实上，老城区好多房屋已经有着近百年的历史，应该得到的不只是局部修缮，而是彻底更新，从而继续延续其城市中心的功能。”韩世同说。

不过，旧城的改造不仅仅是拆除和新建这么简单。有专家指出，中间涉及原住民的迁移，补偿，以及原有生活方式的延续，以及中间的各方利益，都将是一个复杂的问题。恐怕在危房改造上，一直在探索中前进的广州仍将面临不断地探索。(张艳红)