专家建言减小出让土地面积 可平抑地价上涨过快

国土部专家认为，从总的趋势来看，如果出让土地面积规模越大，则成交地价在交易底价的基础上增长幅度越大

大面积地块出让始终是削弱这一轮地产调控成效的核心因素之一。当然，随着分割出让的施行，地方政府将获得更多土地出让的机会。在这一过程中如何制定相应规则，杜绝寻租机会的滋生，以及如何贯彻区域发展规划，这些都会是这一举措一旦实施后需着重关注的问题。

“大地块分拆之说，目前还处于酝酿阶段，还没有具体的方案出来。”国土资源部新闻处处长龙兵日前在接受《第一财经日报》采访时这样表示。

所谓“酝酿”，事实上是指中国土地勘测规划院地价所向国土资源部提出的一份报告，报告认为：从总的趋势来看，如果出让土地面积规模越大，则成交地价在交易底价的基础上增长幅度越大。

据有关方面统计，个别宗地溢价幅度达到200%多。土地暴利加速了开发商对大块土地的争夺，大量的土地资源因此被迅速垄断。

大地块易形成垄断

中国土地勘测规划院地价所所长邹晓云认为，大地块的溢价幅度更高，可能存在以下几个方面的原因：

一是在合乎规划的条件下，开发商对土地利用的调整空间会更大，土地实际增值的预期也相应提高；

二是开发商预计通过申请修改规划条件的可能性越大（实际上大多数项目都有不同程度的规划变更，如提高容积率、改变商住比例、提高设计标准等），后期增值的预期也就越大；

三是在合乎规划的条件下，开发商可以通过延长开发周期（实际上是囤积土地），使土地增值，在后期获得土地增值，弥补前期的高价成本；

四是土地面积规模越大，开发商对该区域的整体垄断力量就越强，缺少其他的项目竞争，客观上会使土地价格上升。

以上四个原因都有可能激励地块价值竞价提升。另外，土地面积规模越大，开发商囤积土地，囤积房屋（实质上也是变相囤积土地）的可能性就越大。“地方政府对这些超规模的项目难以控制，既爱又恨，所以往往是睁一只眼闭一只眼。”邹晓云说。

专家建言减小土地出让面积

“应适当减小土地出让的面积规模，作为平抑土地竞价中地价上涨过快的措施之一。”邹晓云建言。

他指出，该措施有利于对土地供应的后期监管。由于小区开发建设纳入到了房地产开发流程中，由建设规划部门来管理，因此目前国土部门对土地供应的后期监管实际上是失控的。

鉴于目前各地基本施行熟地出让，因此地块规划与基建也不会存在相应问题。首先要建立将土地规划和小区基础设施从房地产开发中分离出来的制度，然后由政府负责小区规划，并委托专门的公司进行基础设施建设，土地开发完成后交由政府出让。开发资金从土地出让收益中支付。

另外，大片土地的小区规划由开发商完成，小区内规划由开发商说了算，实际上剥夺了最终土地使用者（购房者）对土地利用规划的参与权。小区规划应该由政府代表土地使用者进行，而不是由开发商包揽。

大地块限入能否破解土地暴利？

“资源的垄断导致价格的垄断，特别是区域市场更容易形成垄断价格。在前不久的调研中,我们发现北京土地资源越来越多地集中于房地产巨头。他们的土地储备上十万或百万平方米，可保证未来两三年的开发。”邹晓云强调说。

他进一步指出，这些地块还有一个特点，即大多集中某一地区，成片开发，价格也比同地区其他楼盘价格高。“在土地竞拍中也存在大地块‘受宠’现象，其背后的原因就是大地块容易为抬高房价提供条件。”

在这种情况下，将大地块切分为小地块招拍挂，降低竞争门槛，使更多的中小开发商，甚至是一般自然人也能参与购买土地，加大土地市场的竞争，打破开发商在土地上的垄断，已成了现实的选择。

“我们再单纯通过进行土地供应量的调控，对房地产市场和开发企业的影响已经软弱无力。房地产商可开发用地能维持两三年，政府调控土地供应他当然不怕。因此，在土地供应总量满足正常需求的同时，必须在土地供应方式上也有所变化，这对稳定房价和满足大多数中低收入者住房问题更有好处。”邹晓云这样表示。但他同样强调此类分割并不意味着出让土地一昧求小，具体仍城市规划发展的需要而定。

记者观察

地产暴利源自土地

房地产业利润大头相当部分正源自土地溢价。

土地暴利主要来自3个方面：其一，以非市场价格取得的低成本土地。土地是房产成本的重要构成要素，而土地挂拍招制度是在前年中央宏观调控后才开始真正实行起来的，因此，在这几年的房地产暴利中，低廉的土地成本占据了很大比重。

其二，高额的土地溢价。有人通过各种手段囤积土地，获取高额溢价。尽管历经连续三年的调控，开发商们的圈地热情却有增无减，道理很简单：捂上一两年或两三年，光土地溢价一项就会让你盆满钵满。据报道，和记黄埔在成都的一个囤地项目，1036亩土地不到两年内估计就为李超人挣下了超过40亿元人民币的溢价收益！

其三，土地批租与征地和拆迁中的低补偿。据报道，四川自贡市的红旗乡，从1992年到1999年征用农民土地7700多亩,这些土地基本上进入政府官员主持的房地产开发公司手中。当时每个农民获得失地失业的全部补偿是每人8000元安置费。而到了2004年3月，其中一幅71亩的土地，竟以每亩60万元的起拍价拍卖了出去，之间的巨额溢价并未落入农民口袋。

因此，不控制来自土地源头的暴利，房地产业的痼疾在相当长的时期内都不会被彻底根除。