2006北京写字楼分析报告：销售市场需求构成

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月24日13:51 新地产   

各 地 推 荐		北京 | 央行加息 房价为何将不降反升？ 上海 | 当楼盘广告傍上LV 房产商被判赔5万 深圳 | 聂梅生：调控效果年底见 房价不跌 广州 | 花草树木传递的吉凶祸福风水信息 西安 | 住宅满70年后 能否不收土地使用费 天津 | 06年金九银十风光不再 “拐点”何在？ 长沙 | 楼盘无门牌 长沙仅139楼盘获身份证 杭州 | 杭州准现房时代：全装在左精装在右

本世纪初，“新经济”浪潮和中国入世等影响，北京市写字楼的投资价值重新得到体现，投资主体中，国内投资客和港、澳、台投资者已经平分秋色，加上国内企业的自用需求，北京市写字楼销售市场的需求主体也出现了三分天下的局面。

从2004年开始，因为严重的供大于需，投资散客对写字楼市场的投资前景信心不足，国外投资基金开始介入，到2005年，由外资投资基金和国内大型企业为主导的大单购买需求已经成为了北京销售市场的主流。

主要需求主体的需求特征

外资投资基金：购买目标主要是CBD、燕莎、东长安街区域等商务成熟区域的顶级项目，如新加坡凯德置地收购中环世贸中心A、B座，摩根士丹利收购富力城双子座，扬子基金收购远洋新干线。收购的目的可能是短期投机，也可能是长期持有经营。外资投资基金要求产权统一，预期回报稳定，对价格有很高承受能力，但是出手慎重，对目标项目会进行详细考察和分析，物有所值才会成交。

国有大型企业：国有大型企业的选址一般在二环和长安街沿线，如金融街、东二环区域是国有大型企业的集中之地，典型的购买有中国电力投资集团公司和中国电信购买盈创大厦、中国再保险公司购买国际金融中心、中国人寿保险集团及银监会购买鑫茂大厦等。或者就是选址在主管单位周边，如中油国际购买名人广场2万平米。国有大型企业的购买受到明显的政策和行政关系影响，在价格上也受到企业预算的限制。

大型民营企业或股份制企业：这类企业实力雄厚，而且市场化程度较高，其购买以自用为主，兼顾投资，一般会选择热点商务区中性价比较高的项目，目前中关村区域是首选，如中钢集团和新东方购买中关村金融中心、长城电脑购买世纪科贸大厦A座等。

大型外企：这类企业虽然实力雄厚，但是购买写字楼的案例并不多见，如果购买必然在CBD、燕莎等地的高档项目，如摩托罗拉、惠普购买航华科贸中心的两栋楼、现代汽车购买现代盛世大厦、三星购买北京国际中心1号楼等。

生产型、研发型企业或外地进京企业：这类企业对区域环境要求不高，只要求交通便利，价格便宜。生产型高科技企业一般会选择能提供优惠政策的科技园区内项目，如上地、望京、丰台科技园、亦庄。总部基地、BDA国际企业大道、硅谷亮城等科技园或开发区内的大型低密度项目的热销正是因为抓住了这类企业的需求。

中小企业及个人投资者：个人投资者曾经是北京市写字楼销售市场的主力客群，也正是他们的存在才使得散售一度成为了北京市写字楼销售市场的主流。中小企业和个人投资者对产品的需求一般都不大，这和他们的资金实力有关，一般面积都在数百平方米，总价在几百万左右。这些企业及投资者比较容易受到营销手段的影响，形成一些项目热销的场面，如北京财富中心、建外soho都曾经创造过散售的销售奇迹。在目前，中小企业的购买需求仍然存在，但已经不是市场主流，他们主要选择性价比很高的项目购买，如中关村的名商大厦、1＋1大厦等众多中档写字楼主要通过这些中小企业进行消化。而个人投资者在当前的宏观调控之下，需求受到打压，而且这些投资者更青睐的是性价比更高的商住类项目。

提香草堂鼎级别墅

责任编辑/bjxzl01

免责声明：
    本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。

[打印本页] [推荐给朋友] [关闭窗口] 【字体： 大 中 小】 【手机看新闻】