周洛华：谁说房价将跌？ 加息将使房价反升

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月23日09:43 上海证券报  周洛华  

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2004年10月，央行宣布提高人民币存贷款利率。经济学家们都认为这一举动将有力抑止全国房地产价格升势。对此，当时我的观点是：人民币升值将打压房地产价格，加息则将提升房地产价格。那些受经济学观点影响的朋友们都认为我的观点错了，纷纷和我打赌房价必然下跌。三个月后，全国房地产价格快速上涨，并直到今日仍然稳定在高于那次加息前的水平上。

今年4月，央行宣布提高贷款利率，存款利率不变。我撰文论证“此次加息将无助于抑止房地产价格，而只能让国有商业银行赚取更高的利差收入”。之后，全国房地产平均价格在加息以后继续上涨，银行放贷热情继续高涨。

而那些预测加息将打压房地产价格的经济学家们还在反复强调两次加息的幅度不够大，建议央行继续加息，只有当利率提高到一定水平之后，才能控制住房地产价格。在我看来，这样的建议就像是一个参谋在向指挥员建议：敌人现在还太弱小，等到强大到一定程度之后，他们会突然集体投降的。

上周末，央行第三次宣布加息，同时提高了存贷款利率。这会对国内的房地产价格产生什么样的影响呢？我希望下面的文字能够帮助大家理解我的观点。

一、币值稳定是核心问题

央行曾长期将“保持人民币汇率稳定”作为货币政策的基石。从央行历年公布的货币政策报告来看，央行将人民币汇率和美元保持在8.2765：1的水平上视作为“汇率稳定”，这个汇率水平延续了10年之久。从2001年开始，美元在国际市场持续下跌，显示其实际购买力在下降。一国货币的币值是衡量该国资产价格的尺度。在过去5年中，人民币的实际币值随着美元一同缩水，就像是用一把缩短了的尺子去衡量一套房子的价格。房子的物理面积并没有减少，而用人民币表示出来就显得增值了。所以，问题的核心是人民币的币值在下跌，其表象则是房地产价格在上涨。

二、提高贷款利率不能打压房价

金融学认为“融资成本不能决定投资价值”。金融市场只根据一项资产的预期收益和风险来评价该资产的价格，并由此决定该项目的融资成本。人为地提高一个项目的融资成本，并不能使一个好项目因此而变得无利可图；人为地降低一个项目的融资成本，也不能使一个坏项目摆脱高风险低收益的结局。我国在20世纪90年代，曾经向困难的国有企业提供专项封闭式的无息贷款。结果是这些企业并没有改变破产倒闭的命运，国有商业银行反而因此背上沉重的不良贷款负担。与此同时，我们看到那些类似高速公路、发电厂、港口等低风险高收益的项目，总是有许多银行抢着要把钱贷给业主，银行为了得到这笔贷款业务还主动降低贷款利率。只要这个项目是高收益低风险的，人为提高贷款利率只能使资金通过其他途径向该项目融资，而并不能让投资人打消投资该项目的念头。因此，提高贷款利率不能从根本上抑止房地产价格的上涨。

三、资金没有时间价值

经济学家们的口头禅是：利率是资金的成本。他们认为提高了成本之后就能够降低收益。这个结论适用于无风险的情况，而在有风险的情况下，金融学则根本不考虑资金的成本问题，只考虑风险和收益。为什么日本执行零利率？为什么美国的利率达到了5.25％？难道时间在日本不值钱，日元没有时间价值？为什么同样的一年时间在日本的价值为零，而到了伊拉克就值20％？难道伊拉克的时间比日本的时间更有价值吗？

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责任编辑/sf057

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