房地产市场价格坚挺 "新政"为何达不到预期目的

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月23日08:12 光明网  谭浩俊  

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国家发展和改革委员会、国家统计局15日联合发布的数据显示，7月份，我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5．7％，涨幅比上月回落0．1个百分点。其中，新建商品住房销售价格同比上涨6．7％，涨幅比上月提高0．1个百分点。

看了这则消息，很多人可能会对“新政”的作用产生疑问了，一些消费者可能对“新政”的预期也会产生怀疑了，在疑问与怀疑之中，消费者会不会重新回归到“买涨不买落”的套路中去呢，会不会引起商品房价格的进一步上涨呢？ 【延伸阅读：直击:谁在曲线对抗楼市新政? 地方政府?开发商?】

“国六条”等一系列宏观调控政策出台已经有好几个月了，按理应该发挥作用了，房地产销售价格也应该有所下降，至少不应该继续上扬了。

可是，事与愿违，房屋销售价格仍然按照它自己的轨迹，继续保持上涨的态势，这确实让人感到难以理解，好象这些政策只是政府一厢情愿的事，与市场毫无关系一般。

那么，是什么原因导致房地产市场价格如此坚挺，“新政”对其的影响力始终没有达到预期的目的的呢？

首先，新政是一种预期政策，更是一种保障政策。新政中规定的90平方米和70%这两个量化概念，虽然说目标非常明确，也有一定意味。但是，这两个目标，总体上讲，还是一个预期目标，更多的是一种保障目标，是为中低收入、特别是低收入阶层群众预备的政策，对那些具备一定经济实力、有条件改善住房生活水平的群众，缺乏吸引力。而这两个目标，在短期内是不可能对房地产市场发挥作用的，也不可能影响房地产市场的价格，对于绝大多数有条件买房的消费者来说，根本不可能，也绝对不会等到几年以后才购置新房。在这样的情况下，“新政”的近期作用就受到了影响。 【延伸阅读：地产观察:楼市调控中地方政府要坚持"四不"原则】

第二，购房者的心理已经成熟，房价保持一定上扬属于正常现象。一个不可忽视的现象是，房地产市场价格的继续上扬，已经不是过去那种在人为炒作的情况下出现的价格上涨，而是一部分消费者理性改善生活条件、购买住房引起的自然上涨。大家知道，对绝大多数有一定经济实力的的购房者来说，他们购房是为了改善生活条件，而不是解决基本住房。他们对购买新的住房，已经做了相当时间的准备，也做了充分的考虑，购房的心理已经成熟，他们不仅需要购房，而且需要购买面积较大、结构较好、环境较优的住房，在各种住房贷款条件比较好的情况下，价格也不是他们最担心的内容。虽然，他们也希望房屋价格能够低一些，能够节约一些开支，但是，面对“新政”的内容，他们已经十分清楚，对他们这个阶层来说，并没有多少实质性意义，因此，最终作出了“与其等待”不如“早点住进新房”、“早点享受”的选择。

第三，开发商的促销力度更大，保持着房市的“温热”。要知道，尽管“国六条”等政策很强硬，但是，开发商并不会就此束手就擒，他们既然已经付出了“代价”，他们就想着如何回报，从任志强的言论中我们也可以看出，从其他开发商的言论中也可以看出。因此，针对“国六条”等新政，开发商促销的力度也更大，让利、奖励等政策频出，也深深地刺激着购房者。开发商的这些手段，大有宁可把牛奶倒入大海，也不让市场价格下跌的“决心”。目前，应该是开发商与政府博弈的时期，谁能够在博弈中取胜，真的很难说。因此，指望在短时间之内新政发挥多大的作用，也是不大可能的。 【延伸阅读：房价数据背后是什么? 易宪容解读房价连连上涨】

第四，地方政府不配合、不作为，也使得新政效果难以真正发挥。说实话，对于“国六条”等新政，有多少地方的政府是真心支持的，实在难说。因为，从多数地方来看，房市的火爆，更大程度上是地方政府所为，是地方政府的所谓经营城市、城市扩张、城市投资环境改善等行为引起的。他们通过大量引进开发商，炒热土地，炒高土地价格，从而，让政府在高额的土地价格上获得一块收入，用于城市建设，用于建设各种政绩工程。不少地方，城市建设才刚刚启动，或者正在加快建设，如果按照新政的要求，就不可能再有更多的资金用于城市建设了，也就很难建设政绩工程。因此，让他们放弃土地炒作，就是放弃政绩，这又如何能够做到呢？在这样的情况下，新政要想发挥作用也是很难的。

所以，面对继续上扬的房地产价格，我们不必太过奇怪，也不要过于紧张，因为，目前的房地产市场价格，已经基本步入平稳发展区间，再假以时日，会更加平稳的。

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