破解中国廉租房之困：面临巨大资金缺口的挑战

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月22日15:32 南风窗   

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在中国房地产市场中，廉租房制度一直是一项重要的住房制度，虽然建立时间不短，囿于种种因素制约，依然躺在襁褓之中，进而成为当前房地产市场结构性失衡的关键问题之一。
 
廉租房的福利性特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。然而，也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临困难。

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据中国建设部通报显示，截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，扣除这部分已经提供了住房保障的资金，新建廉租房资金缺口至少为650亿元。

这一数字，还是保守估算的，因为大部分城市选取廉租房的对象是城镇收入和住房困难的“双困户”。

如果按照国际上廉租房配发标准计算的话，资金缺口将非常巨大。比如，新加坡有87%的人居住租屋，香港公共房屋居住人数占居民总数的50%，2004年我国新开工住宅面积达47949万平方米，若按香港模式，照50%的比例投放廉租房，未来几年，每年的廉租房建设资金将在3361亿元，这意味着一个中国必须面对的结果——仅以现有的政府财政为主的模式直接投资廉租房建设，将面临较大的挑战。

2006年4月初建设部公布廉租房政策执行情况：在全国291个地级以上城市中，有70个尚未实施廉租住房制度。上述巨大的资金缺口可以解释这个远不尽如人意的结果。

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困难重重的现实

根据国际惯例，廉租房的建设与经营通常是多元化的，包括政府的资金注入，以及通过市场融资或政府举债的方式发行债券，以此作为长期的资金支持。但是目前，我国廉租房建设融资的渠道仍比较单一。

从已开展廉租住房试点的城市看，目前的资金来源渠道主要包括财政拨款(直管公房出售或出租收入)、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠等，最近刚出台的政策，进一步要求将土地出让金净收益中的部分资金用于廉租房建设。

而由于受我国经济水平和生活习惯的影响，我国社会捐赠的数量相对较小，且缺乏稳定性。

事实上，造成廉租房建设资金不足的主要障碍包括以下三个方面。首先， 地方政府参与不够积极。由于廉租房在利益和政绩方面都无利于地方政府和财政，如果缺乏严格的监督，可能往往会很难调动地方政府的积极性。而对于财政实力较弱的一些地方省市而言，其对于廉租房政策的执行也只能是心有余而力不足。

房地产开发是一个耗资大、周期长的过程，廉租房福利性的特点，决定了其不可能获得高利润回报，因此如果其开发融资方式选择银行信贷，必然要求政府以显性或隐性的担保身份介入；另外，廉租房租金回收是一个长期的过程，这就决定了廉租房开发贷款必然是长期贷款，由此易引发期限错配风险。

其次，信贷结构不合理。从国际经验看，贷款是廉租房建设融资的重要组成部分。据调查，截至2003年，芬兰共有83.2万套供出租的住房，其中43.6万套是利用国家特殊住房贷款和国家给予利息补贴的住房贷款形式建造的，占总数的52.4%。2004年，芬兰全国各地开工建造新住房3.2万套，其中利用特殊国家住房贷款和国家给予利息补贴的住房贷款建造的社会出租房超过5000套，仍占新建总数的15.6%。

其三，金融工具缺失。目前，我国的廉租房融资大都寄于财政篱下，金融机构暂时还没有发挥实质性的作用，根据国外经验，更多地利用金融创新，将僵化的政府直接主导型融资方式转化为政府引导下的商业化运作方式显得尤为重要。

针对我国廉租房融资中金融创新工具的不足，需要重点强调创新并充分利用可行的金融工具，使廉租房建设融资转化为更为灵活的市场化运作。

　　

责任编辑/bj_zufang002

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