二线城市考验中央宏观政策 楼市没降温反出现升温迹象

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年08月19日08:14 财经时报  徐涛  

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“开盘开得多，价格涨得也多。”为买婚房，25岁的瞿楷倩密切关注楼市已经很久了。她本来以为，中央紧锣密鼓的调控政策会给楼市降温，但事实似乎恰恰相反。

她所在的城市常州给出的统计数据，印证了她的直观感受：1至6月，这个城市完成房地产开发投资总量比同期增长了34.9％；新开面积同比增长73.1%。尽管房屋的空置面积由此增长了169.4%，但是房价并没有因此下降，反而比年初涨了5.3％。

“房价比我刚毕业的时候翻了一倍。”瞿说。她毕业于2003年，那一年当地住宅商品房的平均价格是1873元/平方米。而今年，这个数据已经升到3589元/平方米。

同样的现象也在其他二线城市上演。国家发改委、国家统计局的最新调查显示，第二季度，35个大中城市房屋销售价格与去年同季相比均有不同幅度上涨，而涨幅超过10％的有6个城市——杭州、青岛、呼和浩特、上海、成都和南昌。

刚性需求萌发

“这些城市发展很迅速，整体收入也在不断提高。市民有一定的资本积累后，会有购买需求。另外，对于他们而言，房子也是一个很好的增值保值的资产。”富丽城策划销售中心经理王志刚说。他所在的公司于2005年起开始将触角伸向天津、西安和重庆这些房地产传统的“二线城市”。

当然它并不孤单，和它同步进军的，还有阳光100、金地集团、世茂集团房地产企业。在他们看来，二线城市在未来的20年里前景广阔，而在今年上半年，这些城市给出的成绩单确实不凡。以长三角地区为例，16个城市GDP平均增速达到15.1%，比去年同期提高了0.8个百分点。而16个城市居民人均可支配收入均值也达到9202元，比去年同期增加千余元，增速均值达到13.5%。

“这些城市和一线城市不同，自主型消费占主流。而且由于当地居民基本上都会有房，钱包鼓了，‘以旧换新，以小换大’的升级需求更多一些。不断涌入的外来人口也有购房需求。”江苏新城地产的梁志成说。

银行积风险

8月16日，银监会公布了7月22日签发的《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，对金融机构提出九项要求，其中严禁向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）、“四证”不齐等房地产开发企业发放贷款。

按照不久前世界银行发布的上半年《中国经济季报》，2006年上半年投入房地产开发的新增贷款增多，“对于大的国有商业银行来说，与房地产相关的贷款占贷款总额的20%~3220%。”

在二线城市，这一状况更为突出。以常州为例，1－6月，该市房地产开发资金中的银行贷款总量，已经超过去年全年15％。据常州市统计局统计，全市房地产开发企业开发资金来源中，直接和间接来源于银行的资金，占本期开发资金来源比例的一半以上。

国务院发展研究中心宏观部的张立群认为：“房地产的企业贷款和个人贷款对于银行来说，虽然风险高，但收益也高，所以银行落实房地产调控，并不是特别积极。”

政府幕后推手

除此之外，二线城市的政府更愿意为房地产市场营造一个“宽松”的环境。“有时候一个政策下来，地方制定的细则会更加灵活一点。”江苏一位政府官员说。

对于上半年震动房地产业的“90平米以下的住房面积所占比重达开发建设总面积的70％”政策，江苏、浙江等省一直还没有出台实施细则。这给了地产商大量推出90平米以上住房的契机。

不论是苏州新城房产的梁志成，还是南京江宁房地产的徐颂瞬，两个人口径出奇地相似，他们都说这个政策在长三角地区“不适用”。“90平米太小，不是人们所追求的，一般人都会要110~120平米的房子，所以也许这个政策要落空。”

“我最近不会买房，”瞿楷倩说，相应的，她的婚期似乎也要往后推一推，“我会等一段时间。”她要等自己手里的积蓄再多一点，也等着“大趋势稳定”之后，再做决定。

责任编辑/xm001

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